住宅ローン基礎知識　税金

消費税

2019年10月、消費税が10％に増税されました。
住宅の購入は金額が大きいため、「どのくらい消費税がかかるか心配」という方もいらっしゃるでしょう。住宅の購入においては、土地代や建物代・不動産会社への仲介手数料などさまざまな支払いが発生します。
ところで住宅を購入する際、消費税はすべての取引に課税されるのでしょうか？
消費税が課税される「課税取引」と、課税されない「非課税取引」の違いを項目別に見てみましょう。

課税取引と非課税取引

消費税	不動産	登記関連	融資関連	その他
課税	建物 (個人間売買除く)	司法書士手数料	ローン事務手数料	仲介手数料 引っ越し費用
非課税	土地	登録免許税	火災(地震)保険料 保証会社保証料 団体生命保険料	不動産取得税 固定資産税 都市計画税 印紙代(※)

消費税は、原則として国内において「事業者」が行う取引に課税されます。
つまり、事業者ではない個人が売主の場合、消費税はかかりません。

例えば中古住宅を購入する際、その物件の売主が「事業者」であれば消費税がかかります。
業者が中古物件を買い取ってリノベーションを行い、販売するといった買取再販のケースが該当します。
一方、売主が事業を営んでいない「個人」の場合、建物の価格には消費税がかかりません。
ただし、不動産売買の仲介を不動産会社に依頼している場合は、不動産会社に支払う「不動産仲介手数料」に対して消費税がかかります。

また「土地」の売買については、そもそも「消費されるものではない」という考えから非課税取引となっており、消費税はかかりません。
もちろん「土地」の売買においても、不動産仲介会社に仲介を依頼する場合は、不動産仲介手数料に消費税がかかります。

納税額

2019年10月、消費税は10％に増税されました。住宅を購入する際には、実際にどのくらいの消費税がかかるのでしょうか。
土地を購入して、戸建住宅を建てるケースで考えてみましょう。

・土地代：1000万円（消費税非課税）
・建物代：2000万円（消費税額：2000万円×10％＝200万円）
・仲介手数料（土地）：(1000万円×3％＋6万円)×10％＝3.6万円
・司法書士報酬：30万円×10％＝3万円
・ローン事務手数料（フラット35で3000万円の融資を受ける場合）：（3000万円×1.5％）×10％＝4.5万円
・引越し費用：30万円×10％＝3万円

さまざまな消費税がある中で建物代の消費税が特に大きいことがわかるでしょう。
その他についても、取り扱う金額が多くなるほど消費税額が大きくなります。

消費税増税に関する緩和策

2019年10月に消費税率が8％から10％に増税されましたが、住宅購入時の消費税増税分の負担を和らげるため、以下の緩和策が取られています。

・住宅ローン減税拡充
・すまい給付金拡充

住宅ローン減税は一定の要件を満たす住宅の取得に際し、住宅ローンを利用した場合に、一定期間住宅ローン年末残高の1％分の還付を受けられるものです。
2019年10月以降に消費税10％で住宅を取得した人については、住宅ローン減税の期間が10年から13年に延長されます。
住宅ローン減税の期間が13年になる措置は2020年12月までの予定でしたが、「令和3年度税制改正大綱」によると2022年12月まで延長される予定です。
また、もともとすまい給付金は最大30万円でしたが、消費税10％で住宅を取得した人については、最大50万円のすまい給付金を得られるようになりました。
特に住宅ローン減税の拡充は影響が大きく、借りる人の年収などにもよりますが、消費税増税後に購入したほうが、トータルで考えると得になる人もいます。