住宅ローン基礎知識 新規借り入れ
今回は、マンションを購入する際の「資金計画」を考えるときに注意すべき点を解説します。
中古マンションを購入する際に注意したいポイントは「築年数」です。
金融機関によっては、築年数が経過した中古マンションへの融資期間を35年間など長期間取れない場合があります。融資期間が短いと、毎月の住宅ローン支払い金額が大きくなり、購入後の家計に多大な影響を与えます。
また、借り入れ期間が短いと毎月の返済金額が大きくなるため、借り入れ限度額も少なくなってしまう点に気をつけなければなりません。
マンション購入の資金計画で忘れてはいけないポイントが、「管理費」と「修繕積立金」です。
賃貸に住んでいる場合は「家賃」と「更新料」を家計で管理すれば問題ありませんが、購入後には「住宅ローン」や「固定資産税・都市計画税」の他に、「管理費・修繕積立金」、必要に応じて「駐車場代」が必要です。
特に修繕積立金については、一般的に築年数が古くなるほど必要な金額が大きくなります。なぜなら、マンションが古くなるほど必要な修繕費用が大きくなることや、マンションの新築時に、修繕積立金の額が小さい方が売却しやすいため、最初は安く、徐々に高くなるよう設定されていることが多いからです。
なお、マンションの中には築年数が古くとも修繕積立金が安い物件もありますが、このような物件には注意が必要です。
例えば、管理組合で管理している修繕積立金が少ないにもかかわらず、毎月の積立金が少ない場合、いざ大きな補修が必要になったときに住人から臨時で修繕積立金を徴収される可能性があるからです。
マンション購入時には修繕積立金の金額に加えて、管理組合にどのくらいの修繕積立金が蓄えられているのか、また直近の大規模修繕はいつ実施したのかなどをチェックすることが大切です。
購入予定のマンションの床面積が50㎡以上、または50㎡未満であるポイントは、実際の面積以上に大きな問題です。
住宅購入後の家計に優しい制度として、住宅ローン減税があります。なお、住宅ローン減税を受けるためには一定の条件をクリアしなければなりません。
その条件の1つとして、マンションの場合は「床面積が50㎡以上あること」が挙げられます。なお、令和3年の税制改正大綱には住宅ローン減税の面積要件を50㎡から40㎡に緩和する方針が記載されています（ただし、2022年12月末までの限定的措置）。
特に、1LDKや2DKなどコンパクトマンションを購入する際には、適用要件を満たすかどうかよくチェックすることが大切でしょう。
ただし、マンションの売買では壁芯面積と内法面積の違いにも注意しなければなりません。建物の面積を算出する方法には、壁の真ん中の部分で面積を算出する壁芯面積を採用する場合と、壁の内側で算出する内法面積を採用する場合があり、壁芯面積より内法面積の方が床面積は小さくなります。
そして、住宅ローン減税の適用要件は「内法面積」で判断されるため、壁芯面積では40㎡以上であるのに対して内法面積では40㎡未満であると、住宅ローン減税の適用外に。そのためマンションの面積は、登記簿謄本などで内法面積を確認するとよいでしょう。
床面積が50㎡以上280㎡以下であれば、新築後5年間は固定資産税の納税額が2分の1になる軽減措置が受けられます。
登記所にて登記する際の登録免許税も、所有権や抵当権を設定する際に、床面積が50㎡以上であれば、軽減措置が受けられます。
マンションを購入して半年くらい経つと、不動産取得税の納付書が届きます。不動産取得税は床面積が50㎡以上240㎡以下であれば、軽減措置を受けられます。
床面積の差で上記の違いがあるため、購入したマンションを将来、売却したときには床面積が50㎡以上あると、買い手を見つけやすいといえます。
※本記事は、2021年3月時点の情報に基づき一部内容を修正しました
監修者：逆瀬川 勇造（宅地建物取引士）
