住宅ローン基礎知識 新規借り入れ

固定金利と変動金利のメリット・デメリット

住宅ローンの金利は大きく分けて「固定金利型」と「変動金利型」となりますが、その間に位置する「固定金利期間選択型」を加えると3種類になります。それぞれの特徴を解説します。

固定金利型

固定金利型の住宅ローンとは、借入申し込み時点または融資実行時点にて、完済までの適用金利が確定するものをいいます。
金利が変わらない事から、元利均等返済では、毎月の返済額が完済まで変わらないため、長期的な家計管理がしやすく、金利上昇リスクが無く安心感があります。その反面、変動金利型や短期の固定金利期間選択型の住宅ローンに比べて、適用金利が高めであることから、完済までの間に大きな金利上昇が無ければ、返済額は多くなるため、金利の低いタイプの住宅ローンに比べて、支払過ぎリスクを併せ持つことになります。

変動金利型

変動金利型の住宅ローンとは、借入期間中、6ヶ月ごとに金利が見直されるものをいいます。
6ヶ月ごとに適用金利が変わっても、返済額が急増しないように、元利均等返済方式の住宅ローンでは、返済額については5年間据え置かれます。
以降5年毎に返済額は見直されるものの、その返済額の上限は見直し前の1.25倍までと定めている金融機関が多い。
しかしながら、金利上昇局面では返済額が当初の予定通りに進まず、負担を将来に先送りすることとなるリスクがあります。

新居に越してすぐに、返済額が増えてしまっては、家計破綻する可能性もあるため、「返済額が変わらない」という事は、家計管理上メリットともいえます。

5年ルール

金利が上昇しても、毎月の返済額が変わらないカラクリ、それは、元金が減っていないことを意味します。

(例)金利が半年ごとに1.0%上昇した場合の試算
前提条件:借入額(3000万円)、借入期間(35年)、金利(1.0%変動金利)

【画像】6ヶ月毎の金利上昇がない場合のイメージ図(左側)、6ヶ月毎に金利が1.0%上昇する場合のイメージ図(右側)

金利が1.0%のまま、上昇しなかった場合と、半年ごとに1.0%上昇した場合とでは、毎月の返済額は同じ84,685円ですが、その元金と金利との内訳の違いが分かると思います。その結果、18ヶ月後のローン残高に違いが生じています。

固定期間選択型の住宅ローン

固定金利期間選択型の住宅ローンとは、2年、3年、5年、10年といった、一定期間の金利が固定される住宅ローンをいいます。
一般的な変動金利の住宅ローンのように、1.25倍までといったルールが無いので、金利上昇局面においては、固定期間終了後に返済額が極端に上昇することも有り得えます。
金利は変動金利型と固定金利型の中間に位置する為、折衷案として選択することもあります。

まとめ

【メリット・デメリット(返済方式:元利均等返済の場合)】

  メリット デメリット
固定金利型
  • 完済まで金利が変わらない安心
  • 完済まで返済額が一定なため、家計管理がし易い
  • 変動金利型に比べて、適用金利が高いため、金利上昇が無ければ、支払過ぎるリスクがある
変動金利型
  • 固定金利型に比べて、適用金利が低いため、金利上昇が無ければ、返済額を抑えることができる
  • 固定金利期間選択型に比べ、1.25倍ルールが適用される為、急激な返済月額の増加は避けられる
  • 金利上昇があれば、返済額が増えてしまう
  • 5年ルールと1.25倍ルールが適用される為、返済が先送りされる
固定金利期間選択型
  • 5年ルールと1.25倍ルールが適用されないため、返済負担を先送りせず、その時々で対応する
  • 変動金利型に比べ、1.25倍ルールが適用されないので、急激な返済月額の上昇もあり得る
中村 諭(なかむら さとし)
中村 諭
住宅ローンソムリエ(R)、ファイナンシャルプランナー(CFP認定者)
貸金業務取扱主任者、オールアバウトガイド

千葉県市川市生まれ、「税理士・FPなどの専門家も相談にくる」住宅ローン・アパートローン専門のFP事務所を経営。
新聞、雑誌、ラジオ出演、講演、執筆と幅広く活躍中。

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