住宅ローン基礎知識 新規借り入れ
住宅ローンの金利は大きくわけて「固定金利」と「変動金利」の2種類です。ただし、その間に位置する「固定期間選択型金利」を加えると3種類になります。
今回は、「固定金利」「変動金利」「固定期間選択型金利」の特徴について解説します。
固定金利の住宅ローンとは、借り入れ申し込み時点、または融資実行時点で完済までの適用金利が確定するタイプです。全期間固定金利とも呼ばれます。
金利が変わらないことから、元利均等返済では毎月の返済額が完済まで変わらないため、長期的な家計管理がしやすく安心感があります。
その反面、変動金利や短期の固定期間選択型金利の住宅ローンに比べて、適用金利が高めです。したがって、完済までの間に大きな金利上昇がなければ、総返済金額が大きくなってしまう可能性も。
したがって、変動金利や固定期間選択型金利と比べると金利上昇局面に強く、金利が横ばいのときや金利下降局面では弱いといえます。
変動金利の住宅ローンとは、借り入れ期間中、6ヵ月ごとに金利が見直されるタイプです。
なお、6ヵ月ごとに適用金利が変わっても返済額が急増しないように、返済額は5年間据え置かれます。
ただし、返済額が変わらない分、返済額のうち金利負担分が増えて元金の減りが遅くなる点には注意しなければなりません。また、5年経過後に金利が増えて返済額が上昇する場合、その上昇幅は前の返済額の1.25倍が上限となります。しかし、返済額が上限以上になった場合、元金の減りが遅くなることがデメリットです。
元金の減りが遅くなった分は、次の返済額変更時に調整されます。ただし、調整しきれない「未払い分」が発生した場合には、最終返済月に一気に返済しなければならないというリスクも。
実際にはそこまで金利が高騰することはあまり考えられませんが、このようなリスクがあることは知っておくとよいでしょう。
先述のとおり金利が上昇しても返済額が変わらない場合、その分元金返済分が減ることになります。
（例）
金利が半年ごとに1.0％上昇した場合の試算
前提条件：借入額（3000万円）、借入期間（35年）、金利（1.0％変動金利）
金利が1.0％のままで上昇しなかった場合と、半年ごとに1.0％上昇した場合は、毎月の返済額は同じ8万4685円です。しかし、6ヵ月間ごとに金利が1％上昇すると、その元金と金利との内訳に差が生じることがわかります。その結果、18ヵ月後のローン残高にも大きな違いが生じています。
そのため、変動金利では「5年ルール」が用意されており、金利が上昇した場合でも5年間は返済金額が変わりません。
固定期間選択型金利の住宅ローンとは2年、3年、5年、10年など一定期間の金利が固定されるているタイプです。
変動金利の住宅ローンのように、1.25倍までなどのルールがないので、金利上昇局面においては、固定期間終了後に返済額が極端に上昇するリスクも。
固定期間選択型金利の金利は変動金利と固定金利の中間に位置するため、金利のタイプを選べない場合の折衷案としておさえておきましょう。
【メリット・デメリット(返済方式：元利均等返済の場合)】
| メリット | デメリット | |
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| 固定金利型 |
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| 変動金利型 |
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| 固定金利期間選択型 |
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※本記事は、2021年3月時点の情報に基づき一部内容を修正しました
監修者：逆瀬川 勇造（宅地建物取引士）
