住宅ローン基礎知識 新規借り入れ
住宅ローンの審査とは
マイホーム購入時に住宅ローンを借りる場合、金融機関の審査に通らなければなりません。
そこで今回は、住宅ローンを借りる際の金融機関の審査について解説していきます。
住宅ローンの審査は「仮審査」「本審査」の2段階
住宅ローンの審査は、住宅ローンの貸し手である銀行などの金融機関による「仮審査」と、銀行などの金融機関に対して住宅ローンの債務保証をする信用保証会社による「本審査」の2段階で行われます。
仮審査では、住宅ローンを申込んだ銀行などの金融機関内部による審査となり、本人確認・年齢・返済負担率・申込んだ住宅ローン以外の借入状況などの項目を確認します。仮審査の段階で問題がなければ、正式な住宅ローンの申込みとなり、第2段階の本審査へ進むことが可能です。
ちなみにローンの審査が通ることを「決裁・承認」などと呼び、審査が通らなかった場合を「否認・否決・非承認」などと呼びます。
仮審査で決裁されたとしても、住宅ローンが通るとは限りません。なぜなら、この段階では住宅ローンを借りることが正式に決定したわけではないからです。仮審査は、基本的に金融機関の支店で行われ、本審査は金融機関の本部と信用保証会社で行われます。
そのため、本部や信用保証会社の本審査で決裁されてはじめて、住宅ローンの借入れが可能になります。本審査で否認または借入金の減額や、条件付決裁（保証料加算、他の借入金返済、連帯保証人の追加など）という結果が出る場合も。なお、保証会社の審査を必要としない金融機関もあります。
また、信用保証会社では、住宅購入者から銀行などへの住宅ローンの返済が滞った場合、住宅購入者に代わって銀行などの金融機関へ住宅ローンを返済します。そのため、申込み者に返済能力があるか、物件に担保価値はあるかなど、より厳しい審査を行います。
仮審査の審査項目
これから借りる予定の住宅ローンを含む、すべての借入金における年間合計返済額の割合が、以下の基準を満たすことが必要です。
- 1. 返済完了時の年齢
- 住宅ローンごとに、返済完了時（以下「完済時」といいます）の年齢が設定されています。金融機関によって異なりますが、70～80歳までの間に設定されていることが一般的です。
住宅ローン完済時の年齢が75歳に設定されていると、最長返済期間が35年間になっていたとしても、50歳の方が申込みする場合の返済期間は「最長25年」になります。
なお、借入れ時の年齢は20歳以上であることが一般的です。この場合、安定した収入があっても、18歳や19歳では住宅ローンを借りられません。
- 2. 勤務形態
- 融資条件の大前提は正社員ですが、勤務実態が正社員と同等である場合や、収入条件をクリアすれば、契約社員や派遣社員でも審査を通る場合があります。
- 3. 勤続年数
- 基本的に最低2～3年が必要です。金融機関は、安定した所得のある方に融資したいと考えています。
ただし、看護師など資格のある専門職の場合、前の職場と新しい職場で職務内容や年収が大きく変わらないことが想定される場合には、勤務年数が短くても融資を得られる可能性があります。
- 4. 返済負担率
- 返済負担率は、税込年収に対する返済額の割合を表すもので、以下のように計算します。
返済負担率＝年間返済額÷税込み年収×100
(現在返済中の借入金があれば、上記の年間返済額に加えます。)
返済負担率は各金融機関によって異なりますが、概ね30％～35％程度のようです。
それぞれに定められた数値以内になることが審査をパスする条件になります。
- 5. 事業内容
- 会社経営者や自営業者の場合は、個人の年収だけでなく、事業の決算内容も審査項目に入ります。
いくら年収が高くても、次のような場合には審査のマイナス要因になる可能性もあります。
- 会社の業績が悪い
- 事業資金の借入が多い
- 会社の借入金の連帯保証人になっている
特に個人事業主の場合は、確定申告書の収入金額でなく、経費などを差引いた所得金額を収入金額とみなします。収入金額（売上高）が多くても節税などで経費を多く計上して所得金額を少なくしていると、審査上不利になります。
- 6. 借入申込み金額と頭金
- マイホームを購入するときに必要な費用は、物件購入費用と諸費用です。
この必要資金のうち、用意できる現金の割合をみます。
- 7. 健康状態
- 住宅ローンの審査で意外に重要となる項目が健康状態です。
民間金融機関では団体信用生命保険への加入が必須となるため、健康状態が悪く団体信用生命保険に加入できない場合は、住宅ローンの審査は否認されます。
団体信用生命保険の審査は通常、本審査時に行います。ただし、健康状態に不安な方は仮審査時に、金融機関担当者に伝えましょう。
融資の審査に先行して、保険の審査から始めてもらえます。
ちなみに、「フラット35」の場合、団体信用生命保険への加入は任意です。
