住宅ローン基礎知識 新規借り入れ

住宅ローンの返済期間

住宅ローンを借りるときに、決めなければならない事項のひとつに「融資の期間」があります。
金融機関によって異なりますが、1年以上35年以下(フラット35は15年以上35年以下)の中から自由に選択できます。
ただし、申し込み時年齢によっては、35年を下回る期間しか選べない場合があります。

借入期間例[フラット35の場合]

15年以上(ただし、お申込みご本人または連帯債務者の年齢が60歳以上の場合は10年)以上で、かつ、次の「1」または「2」のいずれか短い年数(1年単位)が上限となります。

  1. 「80歳」-「お申し込み時の年齢(1年未満切り上げ)」
  2. 35年

つまり、このフラット35の場合は、45歳未満の人なら、35年ローンが組めることになります。

期間の選び方に正解は無い

「短い期間で借りる」「長い期間で借りる」双方にメリット・デメリットがあります。
総返済額を少なくすることが望みであれば、可能な限り短い期間で借りて、早く完済することですが、その分、毎月の返済額は高額になります。
毎月の返済額を抑えた家計のやりくりを重視するのなら、可能な限り長い期間で借りることです。
しかしながら、金融機関に支払う利息は多額になるため、老後の生活資金に影響を与える可能性があります。

返済期間の長短によるメリット・デメリット

【返済期間が長い場合】

メリット
  • 手元の資金に余裕ができる
  • 早く返したければ、繰上げ返済で対応可能
デメリット
  • 期間が短いものよりも、金利は高い傾向にある(全期間固定)
  • 総支払い利息が多くなる
  • 定年後までローン返済が続く可能性もある

【返済期間が短い場合】

メリット
  • 毎月の返済に無理がなければ、確実にローンが早く終了する
  • 総支払い利息も少なく済む
  • 期間が短いと、金利は低い傾向にある(全期間固定)
デメリット
  • 一度決めた期間を延長するのはとっても困難
  • 手元の余裕資金がなくなる

(例)3000万円、元利均等返済、金利2.0%、ボーナス返済無しの住宅ローン[単位:万円]

返済期間の違いによる総返済利息

返済期間の違いによる総返済利息のイメージ図

返済期間の違いによる返済月額

返済期間の違いによる返済月額のイメージ図

返済期間選び方例

  1. 「定年退職時年齢」-「現在の年齢」から計算して返済期間を決め、完済時年齢を定年退職時年齢とする方法
  2. できるだけ長く借りて、毎月の約定返済額は低く抑えておき、計画的に繰上げ返済
  3. できるだけ長く借りて、毎月の約定返済額は低く抑えておき、計画的に繰上げ返済

返済期間の考え方には、幾通りかありますが、選び方に正解はありません。
判断の基準はあなたの「ライフプラン」です。
人生の3大出費といわれる「住居費」「教育費」「老後の生活資金」を合わせて考えましょう。
「教育費」負担が大きいときに、無理のない家計の資金繰りはできそうですか。
「老後の生活資金」が足りなくなるような、現役時代の生活にゆとりがあり過ぎではないですか。

※繰上げ返済の方法は金融機関によって異なりますが、毎月、小まめに繰上げ返済をすることも可能な金融機関もあります。この場合は、長い「返済期間」で契約していても、結果的に後から「期間を短縮」することは可能です。

しかしながら、最初に短い期間で契約し、後から「契約期間の延長」を金融機関に依頼することは困難なため、注意が必要です。

中村 諭(なかむら さとし)
中村 諭
住宅ローンソムリエ(R)、ファイナンシャルプランナー(CFP認定者)
貸金業務取扱主任者、オールアバウトガイド

千葉県市川市生まれ、「税理士・FPなどの専門家も相談にくる」住宅ローン・アパートローン専門のFP事務所を経営。
新聞、雑誌、ラジオ出演、講演、執筆と幅広く活躍中。

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