住宅ローン基礎知識 新規借り入れ
フラット35は、民間金融機関の住宅ローンを住宅金融支援機構が買い取る(または保証する)証券化ローンです。住宅金融公庫の公庫融資を継承するもので、長期固定の住宅ローンを安定的に市場に供給する目的で開発されました。
通常の住宅ローンは、金融機関などから融資を受けます。一方でフラット35は、民間の金融機関が窓口となって融資を行う点は同じですが、金融機関は窓口の役割を果たすのみです。そのため、一般的な住宅ローンと比べると金融機関の儲けとなる事務手数料がやや高めに設定されています。金利や事務手数料は各金融機関が決めるため、融資を受ける金融機関によって異なる点に注意が必要です。
フラット35の金利タイプは固定金利（全期間固定金利）で、融資金を受け取る時の金利が住宅ローンを完済するまで継続します。
住宅金融支援機構において技術基準を定め、物件検査を実施します。
省エネルギー性に優れた住宅など、質の高い住宅には金利を一定期間引き下げる制度「フラット35S」があります。
民間の金融機関では、住宅ローン利用時に保証料を支払うのが一般的です。
住宅ローンは金額が大きいこともあり、保証会社の保証を受けて融資が実行されるケースが多くあります。万が一債務者の住宅ローン返済が滞った場合、保証会社は金融機関から債権を買い取ります。保証会社はこのようなリスクを引き受けるため、保証料を支払わなければならないのです。
しかし、フラット35にはこのような仕組みがないため、保証料は不要です。
ただし、冒頭でお伝えしたとおり、一般的な住宅ローンと比べると事務手数料が高く設定されていることに注意が必要です。
金融機関の窓口では100万円以上、インターネットでは10万円以上で繰上返済ができます。
夫婦2人でローンを組んだ場合、1つの生命保険で夫婦2人を保障する「デュエット（夫婦連生団体信用生命保険）」に加入できます。ただし、デュエットにすると保険料が高くなります。
太陽光発電で得られる収入の一部を年収に加算できます。
足元の景気状況に対応するため、政府は平成26年12月に「地方への好循環拡大に向けた緊急経済対策」を策定し、その中で「フラット35S」の金利引き下げ幅の拡大や、省エネ住宅に関するポイント制度の実施などを住宅市場活性化策として盛り込みました。
【フラット35S】
| 金利引き下げプラン | 金利引き下げ期間 | 金利引き下げ幅 |
|---|---|---|
| 金利Aプラン | 当初10年間 | フラット35の金利から年▲0.6％ |
| 金利Bプラン | 当初5年間 |
フラット50は長期優良住宅を対象とした、借入期間が最長50年の全期間固定金利型住宅ローンです。
フラット35を取り扱っている金融機関でも、「フラット50」の取り扱いがない金融機関があります。
申込み時年齢が44歳未満の方に限られます。
ただし、50年利用できるのは30歳未満の方、もしくは親子リレーローン利用者で後継者の方が30歳未満の方に限られます。
「フラット50」は借り換えには利用できません。
融資額は100万円以上6000万円以下で、建設費または購入価額の60％以内です（非住宅部分の工事費を除く）。
金利は「フラット35」よりも高くなります。
※出典：住宅金融支援機構のホームページおよびパンフレット
※本記事は、2021年3月時点の情報に基づき一部内容を修正しました
監修者：逆瀬川 勇造（宅地建物取引士）
