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住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」次の2通りあります。一般的に「元金均等返済方式」がお得といわれていますが、ふたつの返済方式の特徴を解説します。

元金均等返済方式

月々の住宅ローンの支払いは、元金と利息を支払っていくのですが、住宅ローンで借りた金額を返済月数で割った元金の額を毎月、均等額支払うことを先に決めて、そこに、ローン残債に応じた利息を月々の元金返済に上乗せして、支払っていく方式が「元金均等返済方式」です。
ローン残高が減れば減るほど、支払利息額は少なくなっていくため、返済が進むほど、月々の金融機関への支払額は減っていきます。

元金均等返済方式のイメージ図

メリット

  • 毎月の返済額が月々少なくなっていくため、将来の家計負担が軽くなる
  • 返済期間が同じなら「元利均等返済方式」よりも総支払額が少なくなる
  • 「元利均等返済方式」に比べ、返済当初の元金の減りが早い

デメリット

  • 「元利均等返済方式」に比べ、返済当初の負担(金融機関への支払額)が重い
  • 「元利均等返済方式」に比べ、住宅ローンの融資可能額が少ない
  • 取扱っていない金融機関がある

元利均等返済方式

住宅ローンの月々の支払額を、元金と利息の合計額が、住宅ローンを借りている期間、ずっと均等に支払い続ける方式が「元利均等返済方式」です。
金利のタイプについて固定金利を選択している場合には、毎回の返済額が変わらないため、家計管理から考えると、返済計画が立てやすくなります。

元利均等返済方式のイメージ図

メリット

  • 毎回の返済額が一定なので家計管理がしやすい
  • 「元金均等返済方式」に比べ、当初の返済額が少ない
  • 多くの金融機関で取り扱っている

デメリット

  • 返済期間が同じなら「元金均等返済方式」よりも総支払額が多くなる
  • 「元金均等返済方式」に比べ、返済当初の元金の減りが遅い

元金均等返済と元利均等返済の注意点

ふたつの返済方式のメリット・デメリットを上記のとおり列挙しましたが、「損得」ではなく、「リスク管理」の面から勘案した場合、住宅購入当初はこれまでに貯めた貯金も住宅購入の「諸費用」や「頭金」に使い果たしてしまう場合もあります。
そのような時に、住宅購入間もない時期の支払額の大きい「元金均等返済方式」はリスクとなる場合があります。

また、「元金均等返済方式」の方が、総返済額が少なく済むのは、返済期間が同じ場合の比較となっています。
仮に「元金均等返済方式」の初回支払い額と同等額を、「元利均等返済方式」の毎月の返済額とすることが可能であれば、完済までの返済期間は短くすることが可能です。この場合は「元利均等返済方式」の方が、総返済額は少なく済みメリットがあることとなります。

中村 諭(なかむら さとし)
中村 諭
住宅ローンソムリエ(R)、ファイナンシャルプランナー(CFP認定者)
貸金業務取扱主任者、オールアバウトガイド

千葉県市川市生まれ、「税理士・FPなどの専門家も相談にくる」住宅ローン・アパートローン専門のFP事務所を経営。
新聞、雑誌、ラジオ出演、講演、執筆と幅広く活躍中。

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