住宅ローン基礎知識 借り換え

住宅ローン借り換えできないケース

住宅ローンの借り換えでは、住宅を購入した時に借りた住宅ローンと同様、金融機関で審査が行われます。そのため、当初の住宅ローン借り入れ後、状況が変化してしまうと、審査に通らず、借り換えができないこともあり得ます。
借り換えができないケースをいくつかご紹介いたします。

1. 同じ金融機関内での借り換え

現在住宅ローンを借りている金融機関の最新の融資条件が、どんなに魅力的であっても、同じ金融機関内での借り換えはできません。支店を変えても引き受けてもらえません。
ただし、返済が厳しい場合など、お客様の状況に応じて、金利引き下げや返済の据え置きなどの条件変更には応じてくれます。

2. 公的住宅ローンへの借り換え

財形住宅融資は借り換えできません。
なお、「フラット35」への借り換えはできますが、「フラット35S」への借り換えはできません。

3. 住居を賃貸に出した場合

転勤や結婚などによる転居で、借入先の承諾を得て、賃貸に出した場合、収益物件とみなされ、住宅ローンとしての借り換えは出来ません。
その場合、事業用ローン(アパートローン)となり、金利が住宅ローンと比べ、高くなる場合があります。

4. 転職・独立した場合

多くの金融機関では、最低勤続年数を定めているため、転職・独立直後の借り換えは難しくなります。独立した場合は3年分の決算申告書が必要となるので、少なくとも、1年~3年程度の勤続年数が必要です。

5. 収入減の場合

各金融機関は返済負担率(年収に対する年間返済額の割合)の基準を設けています。
そのため、収入が減り審査基準を超えてしまうと借り換えできません。

6. 健康状態が悪化した場合

金融機関の多くは、住宅ローン申込時に団体信用生命保険(団信)への加入を義務付けています。借り換え時も同様の為、健康状態によっては団信に加入できず、借り換えもできない事となります。

7. 物件価値が著しく落ちている場合

希望融資金額よりも物件の評価額が低く、担保割れ状態だと金融機関の審査は難しくなります。判断基準は、金融機関によって異なるため、ひとつの金融機関がダメなら、すべての金融機関でも同じ結果というわけではありません。

8. ローン支払いなどで、延滞した場合

過去1年間以内に、返済中の住宅ローンはもちろん、他の支払(自動車ローン・カードローン・公共料金など)でも延滞があった場合は、借り換えが難しくなります。
また、返済遅延は無いものの、過去5年以内に債務整理等をしている場合も同様です。

中村 諭(なかむら さとし)
中村 諭
住宅ローンソムリエ(R)、ファイナンシャルプランナー(CFP認定者)
貸金業務取扱主任者、オールアバウトガイド

千葉県市川市生まれ、「税理士・FPなどの専門家も相談にくる」住宅ローン・アパートローン専門のFP事務所を経営。
新聞、雑誌、ラジオ出演、講演、執筆と幅広く活躍中。

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