住宅ローン基礎知識 借り換え
住宅ローンの借換えでは、住宅を購入した時に契約した住宅ローンと同じように、金融機関で審査が実施されます。
そのため、当初の住宅ローン借入れ後に状況が変化すると、金融機関の審査に通らず、借換えができないケースも想定されます。
そこで今回は、住宅ローンの借換えができないケースについて解説していきましょう。
基本的に、同じ金融機関内での住宅ローンの借換えはできません。
現在の日本は超低金利時代となっており、金利1％未満の好条件で借入れできるケースが増えたため、5〜10年前に住宅ローンを組んだ場合、同じ金融機関で借換えをしたいと考える方も多いでしょう。
しかし、借換えを認めてしまうと、金利が下がった段階で借換える方が増加することは明らかであり、金融機関にとってデメリットになるため、基本的に認めていません。
ただし、返済が厳しい場合など、お客様の状況に応じて、金利引下げや返済の据え置きなどの条件変更には応じてくれる場合があります。
また、同じ金融機関内であっても、複数の住宅ローン商品を扱っている場合は、別の商品への借換えができるケースもあります。他に魅力的な商品があった場合は、検討してみるとよいでしょう。
民間金融機関の住宅ローンから、公的住宅ローン（財形住宅融資など）への借換えは原則として不可です。
同じく公的住宅ローンから民間の住宅ローンへの借換えもできません。
例外的に「フラット35」への借換えは可能です。なお、「フラット35S」への借換えはできない点を覚えておきましょう。
転勤や結婚などによる転居で、住宅を賃貸に出した場合、住宅ローンとしての借換えはできなくなります。なぜなら、住宅ローンは収益物件への適用を原則として認めていないからです。
しかし、住居を賃貸に出した場合、事業用ローン（アパートローン）の利用は可能です。ただし、「金利が住宅ローンと比べ高い」「物件の収益性が審査基準となる」などの特徴があるので注意してください。
多くの金融機関では、最低勤続年数を定めているため、転職・独立直後の借換えは難しくなります。
独立した場合は、3年分の決算申告書が必要となるので、少なくとも1～3年程度の勤続年数が必要です。
各金融機関は、返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）の基準を設けています。そのため、収入が減り審査基準を超えてしまうと借換えができなくなるケースも。
対策として、住宅ローンの借換えプランなどもありますので、収入減が見込まれる場合は検討してみるとよいでしょう。
金融機関の多くは、住宅ローン申込み時に団体信用生命保険（団信）への加入を義務付けています。
借換え時も同様のため、健康状態によっては団信に加入できず、借換えもできないケースもあるはずです。
希望融資金額よりも物件の評価額が低く、担保割れ状態であると金融機関の審査は難しくなります。
判断基準は金融機関によって異なるため、1つの金融機関で審査が通らなくても、すべての金融機関でも同じ結果というわけではありません。
過去1年以内に、返済中の住宅ローンはもちろん、他の支払い（自動車ローン・カードローン・公共料金など）で延滞があった場合は、借換えが難しくなります。
また、返済遅延はないものの、過去5年以内に債務整理などをしている場合も同様です。
最後に、近年の住宅ローン借換えの実態について紹介します。
住宅金融支援機構が実施した最新の住宅ローン借換えの実態調査（2020年5月26日～6月4日実施）によると、2019年4月～2020年3月までに借換えをした方の金利タイプは「変動型」が49.2％と、借換え前の42.8％を上回っており、固定金利型を選択する方の比率は、逆に借換え前を下回っていました。
また、借換えの理由としては、「金利が低くなるから」「返済額が少なくなるから」などが多数を占めていました。
この結果は、現在の日本が超低金利となっており、好条件で住宅ローンを組める状況であることが影響しています。
住宅ローンの借換えでは、書類を準備したり、金融機関の審査を受けたり、さまざまな手続きを踏む必要があります。しかし、現在の超低金利時代がいつまで続くか予想できないため、金利を下げる目的で借換えを検討している方は、早めの決断が望ましいでしょう。
※本記事は、2021年3月時点の情報に基づき一部内容を修正しました
監修者：清水 みちよ（宅地建物取引士）
