住宅ローン基礎知識 新規借り入れ

共有名義の注意点

働く女性の増加と住宅価格の上昇も相まって、夫婦共有名義で住宅購入するケースが増えています。
共有名義のメリット・デメリットについて、解説します。

共有名義とは

ひとりの年収では希望額の融資が受けられない場合に、保証人を付けて、その保証人の年収も住宅ローン審査に加える方法が「収入合算」です。この場合の「連帯保証人」は不動産の持分を持ちませんので、共有名義とはなりません。
共有名義とは、不動産の登記の際に2名以上が登記され、共有で所有権を持つ場合をいいます。

共有名義のメリット

住宅ローン減税

住宅ローンを借りる場合、それぞれの持分に応じて住宅ローン減税が使える為、所得のあるご夫妻であれば、住宅ローン減税を上手に使うことで、税金の還付額が大きくなる可能性があります。

財産の明確化

住宅取得に際し、資金を出した場合にはその割合に応じて登記する必要があります。
これにより、自分の所有権が明確になります。資金使途が明確になるので、課税当局から贈与税の指摘を受ける心配も無くなります。

売却時に有利

将来売却する際に譲渡益が発生すれば税金がかかります。
その際には、3000万円までは特別控除が使えますが、2名の共有なら2倍の6000万円まで特別控除が使えます。

相続の際に有利

財産が一方に集中すると、相続税が課税される原因となりますが、財産を分割して所有しておくと相続税対策になります。

一人勝手はできない

二人の共有名義の財産となれば、何をするにも二人の意思確認が必要になります。
勝手ができないというのもメリットの一つになります。

共有名義のデメリット

住宅ローン破たんリスクが3倍

二人の所得を基に住宅ローンを組んだ場合は、単純に審査対象の年収が増えることから融資の審査は通りやすくなります。しかしながら、お金の入り口が2つあるという事が、リスクとなる可能性があります。
以下に夫婦の収入が「ある場合」と「なくなった場合」に、住宅ローンの返済に与える影響を単純にで表してみます。

【夫ひとりでローンを組む場合】

  1. 夫の収入:あり・・・ローン返済【
  2. 夫の収入:なし・・・ローン返済【

【ふたりでローンを組む場合】

  1. 夫の収入:あり、妻の収入:あり・・・ローン返済【
  2. 夫の収入:なし、妻の収入:あり・・・ローン返済【
  3. 夫の収入:あり、妻の収入:なし・・・ローン返済【
  4. 夫の収入:なし、妻の収入:なし・・・ローン返済【

※夫婦どちらかの収入がなくなるとローン返済ができなくなります。
わずか1円、銀行口座残高が足りない場合でも、債務不履行となってしまいます。
ダブルインカムの場合、住宅ローンの返済が困難になる可能性(上記の【】の数)は、ひとり名義でローンを組む場合の2倍ではなく、3倍となってしまうのです。

売却時に手間がかかる

メリットの「一人勝手」ができないことの裏返しですが、すべての手続きに二人ともかかわるため、手続きが煩雑になります。

離婚問題

離婚後も住宅を売却せずに、どちらかが住み続ける場合。二人名義の財産が残ることになります。単純に名義変更をしてしまえばそれは贈与税の問題があります。
財産分与としても、抵当権を設定している金融機関の承認が取れない可能性があります。

中村 諭(なかむら さとし)
中村 諭
住宅ローンソムリエ(R)、ファイナンシャルプランナー(CFP認定者)
貸金業務取扱主任者、オールアバウトガイド

千葉県市川市生まれ、「税理士・FPなどの専門家も相談にくる」住宅ローン・アパートローン専門のFP事務所を経営。
新聞、雑誌、ラジオ出演、講演、執筆と幅広く活躍中。

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