住宅ローン基礎知識 リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、今まで住み慣れた「持ち家」を担保に、将来、我が家を売る約束のもと、「お金」を借りる融資制度です。
契約者死亡の場合の返済義務は保証人または契約者の相続人が承継し、相続人が現金での返済も可能ですが、売却して売却資金をもとに返済に充てることも可能です。

最終的に自宅を手放す(可能性が高い)が、契約の期間中はその家に住み続けられることが特徴です。
自宅不動産を所有しているが金融資産をあまり持たず、公的年金などでは生活費を賄えない高齢無職者(または低所得者)の生活費の原資として利用されることを想定した制度です。

リバースモーゲージの特徴

  1. 高齢でも融資を受けられる
  2. 定年退職後(年金収入のみ)でもお金が借りられる
  3. 住み慣れた我が家を手放さずに、住みながら、生活に必要な資金を手にすることができる
  4. 売却した場合と比べると、思ったほどの金額は借りられない
  5. 基本的にマンション住まいの人への融資は難しい
  6. 「土地」担保が基本のため、不動産の評価価値が低い地方住まいの方は使い難い
  7. 「遺言信託」などの利用を契約の条件にしている銀行もあり、借りるときにある程度の費用が必要
  8. 不動産を子や孫に残すことはできない(子や孫が銀行から買い取ることは可能)
    「持ち家」に住み続けたい子や孫がいる場合は、融資の対象になり難い
  9. 基本的に「持ち家」を手放す前提の仕組みの為、融資を受ける本人以外の同居人を制限、排除することになり、子供が老親を同居介護している場合も融資が難しい

リバースモーゲージのリスク

1.不動産価格の下落リスク

自分が住んでいる「不動産」に価値があるから、お金を貸してくれるのだが、将来、その価値が落ちてしまうと、銀行から「一部、お金を返してほしい」と言われる可能性がある。

2.金利上昇リスク

リバースモーゲージで融資を受ける際、多くの場合、変動金利となっているため、借りている期間中に、金利が上がってしまうと、毎月の利払い額が増えてしまう。
毎月の利払いの不要な銀行だと、将来(自分の死後)の返済額が利息分増えてしまう計算になるので、融資の枠を減額される可能性がある。

3.長生きのリスク

例えば、1000万円の融資を受けられたとしますその中から毎月8万円を生活費として、取り崩して使用するとなると、使えるのは125か月。
つまり、10年6か月後には使えるお金は無くなることを意味するため、借りる期間が長ければ、長いほど、将来困ることになる可能性が高くなります。

中村 諭(なかむら さとし)
中村 諭
住宅ローンソムリエ(R)、ファイナンシャルプランナー(CFP認定者)
貸金業務取扱主任者、オールアバウトガイド

千葉県市川市生まれ、「税理士・FPなどの専門家も相談にくる」住宅ローン・アパートローン専門のFP事務所を経営。
新聞、雑誌、ラジオ出演、講演、執筆と幅広く活躍中。

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