住宅ローン基礎知識 借り換え

借り換え諸費用

借り換えを検討するときに忘れてはならないのが、借り換えに必要な諸費用です。
借り換えとは、現在の住宅ローンを一括繰上げ返済して、新しいローンを組むため、最初に住宅ローンを借りた時と同様か、それ以上の諸費用がかかります。

借り換えの金銭的なメリットは、借り換え後の利息軽減額から諸費用を差し引いたものとなるため、借り換え前に、諸費用の内容を把握しておくことは、とても重要になります。

借り換え利息軽減額-借り換え諸費用=借り換えメリットのイメージ図

現在の住宅ローン返済のために必要な費用

1.繰上げ返済手数料

現在のローンを、新規借入先からの融資で、一括繰上げ返済する際の事務手数料です。
金額は金融機関ごとに異なります。

2.抵当権抹消費用

現在の借入先の抵当権を抹消する際の登記費用です。
不動産1件あたり、一律1000円が法務局で必要な額です。
(司法書士に依頼すると、1~2万円となるようです。)

借り換え後の住宅ローンを組むために必要な費用

1.事務手数料

あらかじめ固定されている定額型と、借入額に対して〇%という定率型があります。
金融機関ごとに異なりますが、定額型だと、3~5万円ぐらいのところが多く、定率型の場合、仮に2%だとすると、借入額3000万円では、手数料が60万円にもなります。

2.保証料

保証料額は、借入額・返済年数によって異なり、諸費用のうち、非常に大きな割合をしめるものです。
(住宅金融支援機構のフラット35や一部の金融機関では、保証料はかかりません。)
また、住宅購入時のローン契約時に、保証料を一括払い済であれば、住宅ローンの借り換えで、既存のローンを全額一括返済すれば、繰上げ返済額に応じた返金があるため、その分借り換え時の負担が軽減されると考えることはできます。

3.団体信用生命保険料

多くの民間金融機関では、保険料は金利に含まれているため、費用負担はありません。
フラット35では、任意加入ですが、保険料負担が生じます。

4.登録免許税

新たな借入先に、抵当権を設定する際の登記費用です。
借り換え後の住宅ローン額の0.4%相当額となります。

5.司法書士手数料

司法書士に支払う抵当権抹消、抵当権設定手続きの代行費用です。
手続き自体は、債務者本人がすることも可能ですが、抵当権を設定する金融機関がそれを認めておらず、専門家である、司法書士に依頼することとなります。

6.印紙税

銀行との契約時にかわす、金銭消費貸借契約証書にかかる税金です。
借入額が1000万円超5000万円以下では2万円、5000万円超1億円以下では6万円になります。

このように、諸費用は、借入額によりますが、一般に数十万円から100万円を超える場合もあります。
そのため、借り換えするメリットよりも諸費用負担の方が重い場合には、繰上げ返済も合わせて検討しましょう。

中村 諭(なかむら さとし)
中村 諭
住宅ローンソムリエ(R)、ファイナンシャルプランナー(CFP認定者)
貸金業務取扱主任者、オールアバウトガイド

千葉県市川市生まれ、「税理士・FPなどの専門家も相談にくる」住宅ローン・アパートローン専門のFP事務所を経営。
新聞、雑誌、ラジオ出演、講演、執筆と幅広く活躍中。

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