住宅ローン基礎知識　借り換え

借換えの諸費用

住宅ローンの借換えを検討するときに忘れてはならないのが、諸費用です。
借換えとは、現在の住宅ローンを一括繰上げ返済して新しいローンを組むことで、最初に住宅ローンを借りたときと同等か、それ以上の諸費用がかかります。

借換えの金銭的なメリットは、借換えによって軽減した利息額から諸費用を差引いたものとなるため、借換え前に諸費用の内容を把握しておくことは非常に重要です。
借換えによって軽減した利息額よりも諸費用が多いと、かえって支払総額が増えてしまうので、諸費用も加味した支払総額を計算したうえで、現在の住宅ローンの支払額と比較することが大切です。

現在の住宅ローン返済のために必要な費用

1．繰上げ返済手数料

新規借入先からの融資で、現在のローンを一括繰上げ返済する際の事務手数料です。
金額は、金融機関によって異なります。また、近年はインターネットバンキングが普及してきたこともあり、窓口での手続きとネットでの手続きで手数料が異なる金融機関もあります。
このように、金額は金融機関と手続きの方法によって異なりますが、無料〜数万円程度と想定しておくとよいでしょう。

2．抵当権抹消費用

現在の借入先で設定した抵当権を抹消する際の登記費用です。
不動産1件あたり、一律1000円を法務局で支払います。
手続きを自分で行うことができない場合は、司法書士に依頼することもできますが、その場合は司法書士に手数料を支払うことになります。詳しくは、次項の「5.司法書士手数料」で説明します。

借換え後の住宅ローンを組むために必要な費用

1．事務手数料

金融機関によって異なりますが、定額型だと3～5万円、定率型の場合は借入額の1〜2％というところが多いです。
定率型で2％の場合、借入額が3000万円だと60万円もの手数料がかかります。
定額型のほうが事務手数料を抑えられるケースが多いので、事務手数料が定額かどうかを確認し金融機関を選ぶことをおすすめします。

2．保証料

保証料は借入額や返済年数によって変わるため、諸費用のなかでも大きな割合を占めるものです。ただし、住宅金融支援機構のフラット35や一部の金融機関では、保証料はかかりません。
最初の住宅ローンを契約したときに保証料を一括で支払っている場合は、住宅ローンの借換えで既存のローンを一括返済すると、繰上げ返済額に応じた返金があるため、その分借換え時の負担が軽減されます。
保証料の支払方法には、「外枠方式」と「内枠方式」があります。外枠方式はローンの契約時に一括で保証料を支払うもので、内枠方式は月々支払う住宅ローン金利に保証料相当分を上乗せして、住宅ローンとともに毎月少しずつ払う方法です。

3．団体信用生命保険料

多くの民間金融機関では金利に保険料が含まれているため、費用負担はありません。
ただし、フラット35では団信への加入は任意なので、保険料負担が生じます。

4．登録免許税

新たな借入先に抵当権を設定する際の登記費用です。
本来は借換え後の住宅ローン金額の0.4％ですが、住宅が位置する市町村で「住宅用家屋証明書」を発行することで0.1％の軽減税率が適用されます（2022年3月31日まで）。

5．司法書士手数料

司法書士に支払う、抵当権抹消・抵当権設定手続きの代行費用です。
手続き自体は債務者本人が行うこともできますが、抵当権を設定する金融機関がそれを認めていないため、専門家である司法書士に依頼することになります。
司法書士や対象の住宅、借入額によって変わりますが、抵当権抹消と抵当権設定を依頼すると数万円〜十数万円程度かかります。

6．印紙税

銀行との契約時に交わす、金銭消費貸借契約証書にかかる税金です。
借入額が1000万円超5000万円以下の場合は2万円、5000万円超1億円以下の場合は6万円です。

諸費用の総額は、借入額や契約する金融機関、司法書士などによって変わりますが、安くても数十万円、高いと100万円以上かかることもあります。
借換えによる支払総額の減少よりも諸費用のほうが多い場合は、繰上げ返済など他の方法を検討するとよいでしょう。