住宅ローン基礎知識 借り換え

借り換えの審査基準

住宅ローンを借り換えるには、新規借入時と同様に、希望している借り換え先金融機関の融資審査を通過する必要があります。
しかし、借り換え時の審査と新規借入時の審査とでは、金融機関が着目するポイントが若干異なります。
特徴として、物件の審査と申込者本人の審査があります。

物件審査

物件審査によって、融資額の上限に影響が生じます。
購入時には「売買代金」もしくは「工事請負契約金額」の100%を融資上限とする金融機関が多くあります。
(フラット35では上限を90%としていますが、金融機関によっては残りの10%を補うローンを用意しています。)

借換え時の物件審査による、融資額の上限は担保価値となるため審査のハードルが上がることを意味します。
新築物件でも所有権の移転がされれば、即日中古物件になります。
新築1日目でも、売りに出そうと思えば、購入時の2割や3割は低い価格でしか売れません。
つまり、金融機関にとっては、担保に取った新築不動産でも、その担保価値は7割程度という事になります。

ただし、住宅ローンの借り換えに限り、担保価値の200%まで融資可能としている金融機関もあります。
このような金融機関だと、住宅ローンの借り換えに必要な諸費用も、融資額に含めて申し込むことも認めています。

申込人審査

本人に対する審査では、次の点がポイントになります。

1.勤務先

住宅購入時とは働き方が代わっている方は多くいます。
住宅購入当時は会社員であっても、現在は起業して経営者という方も少なくありません。
そのような場合には、個人の年収の他に、会社の決算書や確定申告書が3期分必要になるため、審査のハードルが高くなります。

2.自動車ローン

住宅購入後に自動車を購入する方も多くいらっしゃいます。リフォームローンを組む方もいます。
これらの借金が増えていると、当然、住宅ローン借り換えの際の審査に影響が出ます。

3.転勤

住宅購入後に転勤辞令が下る。このような事例は意外と多いもの。
住民票を移して転居するものの、将来戻る予定で自宅はそのままという場合がありますが、 ご自身やご家族が住んでいない住宅は基本的に住宅ローンが組めない事になっています。

4.年齢

住宅購入時との確かな違いは年齢です。
時の経過とともに、大きな病気はされていないでしょうか。
住宅ローンは基本的に「団体信用生命保険」という生命保険に加入できないと、審査が通りません。

5.専業主婦

住宅購入当時は、夫婦とも働きのため、二人名義でローンを組んでいたが、妻が専業主婦になったというケースです。世帯年収が下がれば、審査に影響が出ます。

これら以外にも審査項目は多岐にわたり、借り換えの審査は、住宅購入時に審査に通った人でも審査に通らない事は多々ありますが、まずは上記ポイントを検討してみましょう。

中村 諭(なかむら さとし)
中村 諭
住宅ローンソムリエ(R)、ファイナンシャルプランナー(CFP認定者)
貸金業務取扱主任者、オールアバウトガイド

千葉県市川市生まれ、「税理士・FPなどの専門家も相談にくる」住宅ローン・アパートローン専門のFP事務所を経営。
新聞、雑誌、ラジオ出演、講演、執筆と幅広く活躍中。

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