住宅ローン基礎知識　借り換え

借換えの審査基準

住宅ローンを借換えるには、新規借入時と同様に、借換え先金融機関の融資審査に通過する必要があります。
借換え時の審査と新規借入時の審査は、審査項目が異なります。
大きな違いは、申込み者の審査だけでなく、住宅ローンの対象となる物件の審査があることです。

物件審査

物件審査の結果は、融資限度額に影響します。
住宅の購入時は、「売買代金」もしくは「工事請負契約金額」の100％を融資上限額とする金融機関が多いです。
(フラット35では上限を90％としていますが、金融機関によっては残りの10％を補うローンを用意しています）。

しかし、借換え時の物件審査では、融資限度額は担保価値となるのが一般的です。
担保価値は、一般的に資産価値より割り引かれた金額になることが多いため、新規の住宅ローン契約時よりも融資限度額が低くなりやすいといえます。
具体的にいくら割り引かれるかは、金融機関や物件の状況によって変わりますが、30％程度は割り引かれると考えておいたほうがよいでしょう。

ただし、住宅ローンの借換えに限り、担保価値の100％超まで融資する金融機関もあります。
このような金融機関では、住宅ローンの借換えに必要な諸費用も、融資額に含めて申込めることがあります。
いずれにしても、住宅ローンの借換えを実現するためには、金融機関の融資限度額よりも住宅ローン契約額が低くなければなりません。

財産とは

申込み者の審査

申込み者に対する審査についても、新規の住宅ローン契約時とはいくつか異なるポイントがあります

1．勤務先

住宅購入時と現在で、勤務先や働き方が変わっている方もいるでしょう。住宅購入時は会社員だったとしても、現在は起業して経営者になっている方もいるかもしれません。
勤務先にもよりますが、現在の勤務先で1～3年の勤続年数がなければ、審査に通らないことがあります。転職をした方は、注意が必要です。
経営者の場合は個人の年収の他に、会社の決算書や確定申告書が3期分必要になるため、審査のハードルが高くなります。

2．自動車ローン

住宅購入後に自動車ローンを組んだ方や、リフォームローンを組んだ方もいるでしょう。このような借金が増えていると、住宅ローン借換えの審査に影響します。
住宅ローン以外のローンがあるからといって直ちに審査に落ちることはありませんが、融資限度額が引下げられるケースは多々あります。

3．転勤

住宅購入後に転勤の辞令が出るケースは、少なくありません。転勤に家族が帯同する場合は、住民票を移して転居するものの、将来戻る予定の自宅はそのままにしておくケースが多いです。
ご自身やご家族が住んでいない住宅に対しては、基本的に住宅ローンが組めないことになっています。したがって、転勤で自宅に住んでいない場合は、元の家に戻るまで住宅ローンの借換えを待たなければなりません。

4．年齢

住宅購入時と借換え時で異なるのは、年齢です。
加齢によって組める住宅ローンの年数が限定され、長期の住宅ローンが組めない可能性があります。
また、最初の住宅ローン契約の後で、大きな病気にかかった場合も注意が必要です。住宅ローンは、基本的に団体信用生命保険に加入できないと、審査が通りません。既往歴によっては、団体信用生命保険に加入ができない場合があります。
5000万円を超えるような借換えの場合は、団信加入時に直近の健康診断結果の提出が求められることもあります。
住宅ローンのためだけではありませんが、健康には十分気をつけておいたほうがよさそうです。