住宅ローン基礎知識 新規借り入れ
「資金計画」は「予算」とは違います。「予算」を組むことを「資金計画」と勘違いしていると、住宅の建築中や住宅ローン返済開始後などに、大変な思いをすることになります。
今回は資金計画について、解説していきます。
資金計画は以下の3段階にわけて、長期的視野で考えることが大切です。
まずは調達計画です。調達計画については、次の順番で検討します。
現金・預金・貯金・定期預金など自己資金を集計します。
住宅取得のために、両親からの援助を受けられるかも確認しておきましょう。
（「自己資金額」＝「現預金」＋「贈与などの援助資金」）
「自己資金額」の中から、将来のために残しておく資金額を考えます。
使わない金額を考えることがとても大事なポイントです。
住宅購入時の諸費用は思いのほか高額になることも。
この時点で、具体的な諸費用の算出は難しいかもしれませんが、検討中の住宅種類から概算を出してみるとよいでしょう。
そして、「自己資金額」で支払い可能かを検討します。
「自己資金」から「使わない金額」と「住宅購入諸費用」を足した金額を引いた「頭金に使える金額」がマイナスであれば、住宅購入に関する諸費用が「自己資金」で用意できないことを意味します。
この場合、「諸費用ローン」の利用や、諸費用額を「住宅ローン」に組み込むという方法で、対応することも可能です。しかし、この段階でマイナスとなる場合は、住宅購入計画自体を再検討することも視野に入れるべきです。
なお、住宅ローンによって諸費用まで融資を受けられるケースと、諸費用は自己資金で用意しなければならないケースがあるため、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。
無理なく返済可能な「住宅ローン額」を検討します。
「金融機関から借りられる額」ではなく、「無理なく返済できるローン金額」を知ることが重要です。
頭金に使える金額と無理のない住宅ローン金額を足した合計金額が、購入可能な住宅の金額であることをおさえておきましょう。
そのため、「金融機関から借りられる金額」ではなく、「無理なく返済できるローン金額」で申し込むことが重要です。その金額で実際に借りられるのかを銀行に問い合わせてみるのもよいでしょう。
ここまでが、住宅を購入する資金を調達するための計画です。ただし、これは「予算」です。「予算」は金額という「枠（わく）」でしかありません。
次に「予算」を「時間」で考えてみましょう。お金をいつまでに用意しなければならないのかを把握することが大切です。
新築マンションや建売住宅の購入であれば、基本的に売主に一括で支払います。
しかし、土地を購入して住宅を建築する場合や、中古マンションを買ってリノベーションする場合などでは、支払いが数回にわたります。したがって、その時々でお金を支払えるように準備が必要です。
つまり、都度支払いに対応できるように、住宅ローンを銀行から融資してもらうスケジュール調整が欠かせません。これが支払計画です。
次のタイミングまでに、必要とされる金額を「自己資金額」や「住宅ローン」もしくは、「つなぎ融資」を使って用意します。
いつまでに、いくら必要なのかを以下に挙げるので参考にしてみてください。
なお、売主側の条件によって支払う回数は異なります。
住宅ローンを組んだ後、返済は30年や35年と長期間にわたります。住宅ローンの資金計画は「借りること」も大切ですが、より大切なのは「無理なく完済すること」です。
次の内容を「住宅購入前」に考えておきましょう。
以下は、住宅ローンの返済と同時に必要なライフイベントの一例です。
以上の順番で検討することが「正しい資金計画」といえるはずです。
「老後破産」に陥らないためにも、住宅購入の際には30年や40年後の未来を見据えて計画しましょう。
※本記事は、2021年3月時点の情報に基づき一部内容を修正しました
監修者：逆瀬川 勇造（宅地建物取引士）
