住宅ローン基礎知識 繰上げ返済

繰上げ返済のメリット・デメリット

繰上げ返済とは、毎月の返済とは別に、まとまった金額を返済し、ローン全体の返済額を軽減するものです。
住宅ローンを返済中の方のなかには、今後繰上げ返済を考えている方もいると思います。
繰上げ返済は、メリットばかりが注目されがちですが、メリットがあれば、当然、デメリットもあります。繰上げ返済のメリットとデメリットについて、解説します。

繰上げ返済のメリット

「期間短縮型」のメリットは、利息軽減効果が大きいことと、定年後までローン返済がある場合、定年前までに完済し、早めに老後資金の準備に取りかかることができることです。

「返済額軽減型」のメリットは、月々の家計が安定することです。毎月の返済額が減るため、子供の教育費などの支出が多い時期や、収入が減った場合の経済的負担を軽減することができます。また、「変動金利型」や「期間選択型」の住宅ローンの金利タイプを選択している場合は、将来の金利上昇に備えるためにも、効果的です。

こうしてみると、繰上げ返済はメリットが大きいように思われますが、当然、メリットがあればデメリットもあります。

繰上げ返済のデメリット

1.住宅ローン減税

「期間短縮型」では、繰上げ返済の結果、残返済期間が、当初のローンの支払い済み期間と合わせて、10年未満になってしまうと、住宅ローン減税の適用がなくなってしまいます。

2.借り換え時に不利に

住宅ローンの借り換えは、一般に、当初のローンの残返済期間より長い返済期間を設定できません。そのため、収入が減ってしまった場合、年収に対するローンの年間返済額の割合(返済負担率)が、銀行の制限基準を超えてしまい、借り換えが難しくなることもあります。

3.有事の際の資金繰り

繰上げ返済するということは、それだけ手元資金がなくなるということです。
もし、予期せぬ出費があった場合、対応できなくなってしまいます。
一般的に、住宅ローンは他のローンに比べ、金利が低い優位性があるのですが、万一、手元資金が不足し、他から高い金利で借金しては、まったく意味がありません。そのためにも、繰上げ返済をする際には、必ずある程度の手元資金を残したうえで、行うことが重要です。

4.本末転倒

繰上げ返済に執着するあまり、仕事量が増え、せっかく家族みんなで幸せに暮らすために、マイホームを購入したのに、一緒に過ごす時間がなくなったり、体を壊してしまう可能性もあります。そうなったら本末転倒です。

5.団体信用生命保険

住宅ローン契約者の多くは、団体信用生命保険(団信)という生命保険に加入しています。
住宅ローン契約者(債務者)に万一のことがあり、お亡くなりになった場合には、生命保険金で住宅ローンは完済されます。このときに、繰上げ返済した「現金」は1円も戻ってきません。
繰上げ返済をしてローン残高が減っていても、繰上げ返済をしていなくてローン残高が減っていなくても、住宅ローンは完済されます。繰上げ返済をしていなければ、その分が「預貯金」に残っていたはずです。その「預貯金」が残されたご遺族の生活の助けになるかも知れません。

繰上げ返済は、目先の損得ばかりに注目するのではなく、生活上のメリット・デメリットも考えたうえで、長期的な資金計画を立ててから行いましょう。

中村 諭(なかむら さとし)
中村 諭
住宅ローンソムリエ(R)、ファイナンシャルプランナー(CFP認定者)
貸金業務取扱主任者、オールアバウトガイド

千葉県市川市生まれ、「税理士・FPなどの専門家も相談にくる」住宅ローン・アパートローン専門のFP事務所を経営。
新聞、雑誌、ラジオ出演、講演、執筆と幅広く活躍中。

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