住宅ローン基礎知識 新規借り入れ

無理なく住宅ローンを組むポイント

 老後破産という言葉があります。老後に生活資金が底をついてしまう要因は人それぞれですが、そのひとつに、身の丈以上の住宅ローンを抱えてしまう事もあるようです。
老後の生活に支障をきたさない為に、無理なく住宅ローンを返済していくには、最初が肝心です。
住宅ローンは「借金」ですから、ご利用前にしっかりと計画を立てましょう。

年収を基準に考える問題

住宅ローンについて考えるときに、自分の年収を基準に考える方が多くいますが、年収から住宅ローンを考えるのは、銀行からいくら借りられるのかといった、融資の上限を知りたい時に限るべきです。
年収から算出する住宅ローンは「借りられる額」であって、「無理なく返済できる額」ではありません。

借りられる額の試算

年収600万円の人が金融機関から住宅ローンとして借りられる額を次の条件で試算します。

  • 融資期間35年
  • 返済負担率35%(※)
  • 審査金利3.50%(※)

 →【住宅ローン金額:4234万円】
  計算式:600万円×35%÷12か月÷係数(4133)×100万円

上記の試算では年収600万円の方が、住宅ローンを申し込む時点で借金が無ければ、年収の7倍まで借りる事ができそうです。
ただし、ここで算出したのは「融資額」という大枠です。返済月額は審査金利は用いない為に異なります。
返済月額の計算には、あなたが金融機関と契約した金利(適用金利)を使います。

実際の返済額

  • 住宅ローン金額:4200万円
  • 金利:2.0%(固定金利の2.0%で契約した場合)
  • 借入期間:35年

 →【毎月の返済額:13万9130円、返済負担率27.83%】

実際の適用金利で算出した結果、4200万円のローンを抱えた場合、毎月の返済額は約14万円となります。
年収600万円のご家庭にとって、月々14万円の返済は「無理のない住宅ローン」と言えるでしょうか?
年収を基準にして住宅ローンを借りてしまうと、「借り過ぎ」となってしまう傾向が強くあります。

返済比率から考える問題

金融機関から借りられる「融資上限額」で借りてしまっては、さすがに借り過ぎと考える場合には、年収に対する返済比率を下げて考えることもあります。
返済負担率を年収の25%以下に抑えた場合を考えてみます。

年収600万円の人が返済負担率を25%以下に抑えた場合の試算

  • 融資期間35年
  • 返済比率25%(※)
  • 審査金利3.50%(※)

 →【住宅ローン金額:3024万円】
  計算式:600万円×25%÷12か月÷係数(4133)×100万円

返済月額の計算には、あなたが金融機関と契約した金利(適用金利)を使います。

実際の返済額

  • 住宅ローン金額:3000万円
  • 金利:2.0%(固定金利とする)
  • 借入期間:35年

 →【毎月の返済額:9万9378円、返済負担率19.88%】

年収600万円のご家庭にとって、月々の住宅ローン返済額の10万円は多い額でしょうか?
それともゆとりある返済額でしょうか?
同じ年収、同じ年齢、同じ会社の同期は、家族構成も同じですか?趣味も同じですか?
子供の教育方針も同じですか?
年収は同じでも、ライフスタイルが異なれば、家に使える額は異なって当然です。
年収だけを基準にして、住宅ローンを考えるのは止めましょう。

年収を基準に考えてはダメ!

「無理のない住宅ローン」とは無理のない返済計画がすべてです。ポイントは「返済」というお金の出口です。
あなたの家計のお金の流れを考えた時に、「収入(年収)」は家計のお金の入り口です。
家計の出口、つまり、「支出」の中身を考えてみましょう。

あなたは居住費にいくら使えますか?

書き出してみましょう。

住居費   [      円]/ 月

内訳
○ 住宅ローン返済額 [       円]/ 月
○ 管理費・修繕積立金 [       円]/ 月
○ 固定資産税・都市計画税 [       円]/ 月
○ 駐車場代 [       円]/ 月

この「住宅ローン返済」に使える、月額を基準に考えたローンが「無理のないローン」を組むポイントです。

※審査金利とは、金融機関が住宅ローン審査の際に使う金利であって、あなたが実際に返済する金利ではありません。金融機関によって利率は異なります。 ※返済負担率とは、年収に対する総返済額をいいます。(住宅ローン以外の借金の返済も含みます) ※係数
ここに入る「係数」は、あなたが借りる住宅ローンの「期間」と「金利」から下記の表の中から該当数字を当てはめます。
「無理のない住宅ローン金額」を計算するにあたっては、金利上昇リスクの無い「固定金利」を基本に考えます。

【係数】

  1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 3.00% 3.50%
15年 5985 6207 6435 6668 6906 7149
20年 4599 4825 5059 5299 5546 5800
25年 3769 3999 4239 4486 4742 5006
30年 3216 3451 3696 3951 4216 4490
35年 2823 3062 3313 3575 3849 4133
中村 諭(なかむら さとし)
中村 諭
住宅ローンソムリエ(R)、ファイナンシャルプランナー(CFP認定者)
貸金業務取扱主任者、オールアバウトガイド

千葉県市川市生まれ、「税理士・FPなどの専門家も相談にくる」住宅ローン・アパートローン専門のFP事務所を経営。
新聞、雑誌、ラジオ出演、講演、執筆と幅広く活躍中。

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