不動産売却のコツ 不動産売却について

相続税、確定申告について

ここでは、相続税と確定申告に関して解説していきます。

相続税に関して

平成27年1月1日より相続税が改正されました。

改正前では、定額の控除5000万円、法定相続人1人当りの控除が1000万円でした。改正後では、定額控除3000万円、法定相続人1人当り控除が600万円と大幅に変更されています。


基礎控除枠
改正前 5000万円+(1000万円×法定相続人の数)
改正後 3000万円+(600万円×法定相続人の数)

この改正により、今までは相続税がかからなかった方でも、税金が課せられるケースが多くなりました。

また、高額の課税遺産額に対する課税も強化され、最高税率55%が適用されることに。

こうした背景から、相続財産の評価が特に高い東京23区内の場合には相続税対策が必要な状況になり、各地で相続税のセミナーや相談会が盛況になりました。

相続税と相続財産の評価

相続税は、その相続財産の評価によって計算されます。

基本的な考え方として、相続財産には主に現金・有価証券・不動産が挙げられます。相続財産の評価方法として、現金は100%、有価証券は時価の80%、不動産は路線価、固定資産税評価額が適用となります。

その財産評価に基づき、相続人の人数などで相続税がかかる、かからないという判断が行われます。

相続税の軽減

財産評価をした結果、相続税がかかりそうだとわかった場合には、税金の負担額を減らす対策が必要かもしれません。

例えば、タワーマンションを購入する軽減策や、生命保険を使った軽減策などの相続税対策の商品が販売されていることもあります。

確かに、これらの商品は相続税対策として間違ってはいません。しかし、正しい知識を理解して生かすことが重要です。そのため、各業界の販売戦略には簡単に乗らない方がよいでしょう。

相続税を軽減するためには、その評価額を下げることが主な対策です。

例えば、現金1億円があれば、100%の評価になります。ただし、その現金を不動産に変えれば、評価を減らすことができるケースもあります。なぜなら、不動産の相続財産評価に用いられる「相続税路線価」が、公示価格の80%程度を目安に定められるためです。

相続税路線価は1年に1回見直されており、1年間における地価の増減によって、納税者間で不公平にならないよう、時価より低めに設定されます。

なお、相続財産評価時には、建物の評価に固定資産税評価額が適用されており、3年に1回しか評価替えが行われないため、時価の70%程度を目安に定められています。つまり、現金1億円で不動産を購入した場合、それだけで7000~8000万円程度に評価を下げられる可能性があるのです。

また、賃貸物件を購入した場合、貸している部分は相続税の評価に入らないため、さらに大きな軽減を受けることも可能です。

相続に関する相談

相続は争族と言われるように、遺産の分割でトラブルが起きることも少なくありません。また、たとえ軽減策を行っても納税があるため、その資金の確保も必要です。

特に不動産の場合、不動産を相続しても、原則として現金で相続税を納めなければなりません。そのため、資金の確保は大きな問題です。

さらに、不動産は現金のようにきれいに分割しづらい点から、不動産を相続するときは問題になりやすいでしょう。

こうした点を踏まえて、最終的には相続税対策を行っていくべきです。

いきなり税理士に相談したり、弁護士や司法書士に相談したりしても、なかなか解決策に導かれない場合があります。その際には、まず相続のアドバイザーなど専門家に相談してみてもよいでしょう。

その後、税金は税理士、遺言などは弁護士、不動産の登記などは司法書士に依頼して、正しい方向性に導いてもらうことがおすすめです。

確定申告に関して

不動産を売却して利益が出たケースでは、その翌年に確定申告をしなければなりません。例年では、2月16日〜3月15日の1ヵ月間が所得税の確定申告期間です。

最近ではインターネットの普及により、国税庁のホームページでも確定申告書の作成が簡単にできます。以前は、申告書を税務署に持参、もしくは郵送で提出していましたが、「e-Tax(イータックス)」というサービスを介して、オンラインでの申告も可能になりました。

なお、相続税の確定申告については「相続を知ったときから10ヵ月以内」が期限です。

相続時には、葬儀の手配や相続放棄の判断、遺産分割協議などが必要になるため、できるだけ早い段階で税理士など専門家に相談しておきましょう。


※掲載内容は2021年3月時点の情報に基づく
執筆・監修/逆瀬川 勇造(宅地建物取引士)

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