不動産売却のコツ 不動産売却について

不動産売却による損失がでた場合

不動産の売却ではよく損した、得したなどということを耳にしますが、この2つの観点のうち、ここでは損失がでた場合について解説していきます。

不動産の売却で損した場合(損失がでた場合)

不動産の売却では自宅とそれ以外の不動産を売った場合がありますが、ここでは自宅を売却して損失がでた場合について、事例を使ってみていきましょう。

Cさんは自宅を売却したいと考え、不動産業者に物件の査定をしてもらいました。
査定をしたところ、購入したころが一時期のプチバブル時であったため買った金額では到底売却できないことがわかりました。
ちなみに、購入した金額は5,500万円でしたが、今では2,800万円でないと売れない状況で2,700万円もの損失が出てしまうことになりました。

これではあまりに損失が多額なために、税金の特例を設けて所得税の軽減策を講じるようになりました。
これが譲渡所得の損益通算および繰り越し控除という制度で、不動産を売ったり買い替えをして損失があった場合にはその譲渡所得以外の所得、例えば、給与所得と差引することができ、それでも損失がある場合には、3年以内に繰り越しして差引ができるという制度です。
(※詳しい適合要件は国税庁のホームページを参照)

先ほどのCさんはサラリーマンで給与所得は700万円とすれば、通常はこの所得に所得税がかかりますが、自宅を売って2,700万円の損が出たのでこの金額と給与所得を通算することができます。
つまり、700万-2,700万=-2,000万円という金額がCさんのこの年の総所得となり、マイナスの所得となれば、所得税はゼロということで税金は払わずにすみます。
しかも、マイナス2,000万円は翌年から3年以内で各年の総所得から繰り越しして控除されます。
つまり、翌年の給与も700万円とすれば700万-2,000万=-1,300万円、翌々年も給与700万だとすれば700万-1,300万=-600万円、3年後の給与も同額とすれば700万-600万=100万円というように計算され、総所得額にもよりますが所得税はゼロ、もしくは100万円の所得に課税されるというように優遇された制度になっています。

こうした制度をうまく利用すれば、自宅の不動産を売却して損失がでたとしても、その損失額を補てんすることができる場合があるということを覚えておくといいでしょう。
Cさんの事例のように、自宅を売却してから数年間は所得税がゼロ、もしくは数万円という場合もあります。

ただし、この制度はあくまでも居住用の不動産であることが前提になっていますので、例えば投資用のマンションなどの売却して損がでた場合には該当しません。

なお、この譲渡損失の損益通算、繰越控除を利用されたい場合には、最寄りの管轄する税務署や税理士に相談されることをお勧めします。

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