不動産売却のコツ 不動産売買契約

物件の引渡しと残金決済

売買契約締結後は、残金決済と物件の引渡しに向けて準備を進めていきます。

残金決済

買主の住宅ローン審査の後、審査承認となれば住宅ローン決済へと進みます。
住宅ローン決済は金融機関の空いている時間で行う必要があります。
なお、当日は売主と買主、それぞれの不動産会社、司法書士、そして金融機関の担当者の日程を合わせなければなりません。
所有権移転登記も同日に行いますので、権利証を忘れると全員に迷惑をかけてしまうことになります。
必要書類は忘れないようしっかり準備を行っておきましょう。

ちなみに、売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合には、買主の決済と同時に抵当権抹消登記なども行う必要があるため、そちらの準備も進めなければなりません。
上記は住宅ローン決済の場合ですが、現金決済の場合は金融機関の手続きが不要な分、いくらかは楽になります。
とはいえ、基本的には大金を動かすため、金融機関の窓口を借りて手続きをすることになるでしょう。
いずれの場合でも、不動産会社の担当者によるサポートを受けながら、抜かりなく早め早めに準備を進めていくことが重要です。

登記関係の確認注意事項

登記は自ら手続き可能ですが、ローン決済の場合には、原則として司法書士に代行を依頼しなければなりません。
所有権移転登記の他、売主にローン残債がある場合には抵当権抹消登記も行います。
また、登記記載内容が事実と異なる場合は、住所や氏名を変更する登記も必要です。

固定資産税分担金の受領と仲介手数料の支払い

固定資産税と仲介手数料の支払いについても取決めを行っておきましょう。
固定資産税は毎年1月1日の所有者に対して納付書が送られてきます。
このため、不動産を売却した年は売主が固定資産税を納付することになります。
決済日以降の固定資産税については、売主と買主で話合いをすることになりますが一般的には固定資産税分担金といって、決済日以降の分を買主の負担として日割り計算し、買主から売主に支払いがなされます。

また、不動産会社に仲介手数料も支払わなければなりません。

仲介手数料は、不動産会社によって支払いタイミングが異なり、売買契約時に支払う場合と決済時に支払う場合、またそれぞれ売買契約時と決済時に半分ずつ支払うパターンなどがあります。
資金の準備があるため、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

物件の引渡し

決済が済んだらいよいよ物件の引渡しです。

現地での確認注意事項

引渡し前日までに引越しを完了しておき、建物内には何も残っていないようにしておきます。
また、電気、ガス、水道などの公共料金の精算も引渡しまでに行う必要があります。
その他に、物件の鍵や建築関係資料、取扱い説明、マンションなどでは管理規約や使用細則などを買主に渡さなくてはなりませんので、その準備が必要です。
特に買主が住宅ローンを利用している場合は、住宅ローンの審査完了から引渡しまでの間の数週間でこれらの手続きを進めなくてはならないこともあるため、しっかり準備を進めておくことが大切だといえます。

【画像】物件の引渡し決済の流れイメージ

※掲載内容は2021年3月時点の情報に基づく
執筆・監修/逆瀬川 勇造(宅地建物取引士)

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