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不動産の鑑定評価

不動産の鑑定評価をする場合、どんな方法があるのか解説していきます。
不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法には、原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つがあります。

【画像】物件の引渡し決済の流れイメージ

原価法

原価法は、対象とする不動産の再調達原価、つまり同じ不動産を現在の価値でもう一度調達した場合にかかる原価を出してから、経過年数によって価値が下がった分を減価修正して試算価格(積算価格)を求める方法です。

計算式

再調達原価-減価修正=試算価格(積算価格)

取引事例比較法

取引事例比較法は、対象の不動産と類似した物件を複数収集し、土地の形など個別事情を勘案し修正したうえで資産価値(批准価格)を求める方法です。

収益還元法

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることで、対象不動産の試算価格(収益価格)を求めるものです。

計算式

1年間の純収益÷還元利回り=試算価格(収益価格)


例えば、1年間に50万円の純収益が期待できる場合で、還元利回りを3%に設定すると
50万円÷3%=1666万円になります。


ただし、収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類があり、上記は直接還元法の計算方法です。


DCF法では以下のように計算します。
純収益の各年の現在価値=1年間の純収益÷(1+割引率)N
将来の売却価格の現在価値=売却価格÷(1+割引率)N
1年後の収益+2年後の収益+N年後の収益+売却価格÷(1+割引率)N

例えば、1年間の純収益が50万円、保有期間3年、割引率3%、売却時の想定価格1000万円の場合、以下のように計算します。


1年目:50万円÷(1+0.03)=約48.5万円
2年目:50万円÷(1+0.03)2=約47.1万円
3年目:50万円÷(1+0.03)3=約45.7万円
1000万円÷(1+0.03)3=約915.1万円
48.5万円+47.1万円+45.7万円+915.1万円=1056.4万円


不動産の価格を求める手法(試算価格)

原価法(積算価格) 取引事例比較法(比準価格) 収益還元法(収益価格)
直接還元法 DCF法

原則3つの手法を併用した不動産の価格を求める鑑定評価

鑑定評価方式の適用に当たっては、原則としてこの3つの手法を併用すべきであり、不動産の種類や場所の事情など3つの手法併用が困難な場合でも、3つの手法の特徴をできるだけ考慮して鑑定するのが理想的です。
それぞれの手法の特徴は以下の通りです。

原価法

対象不動産の再調達原価の把握、減価修正を適切に行える場合に有効です。
対象が建物、建物及びその土地の場合、再調達原価と減価修正のどちらかが欠けていると、原価法は適用できません。
また、土地のみの場合でも再調達原価を適切に求めることができるときは、この手法を利用できます。
戸建住宅等の評価でよく利用されます。

取引事例比較法

一定の地域などで、対象不動産と類似不動産の取引が行われている場合に有効です。
ただし、不動産取引がきわめて少ないところで、取引される不動産がきわめてまれな不動産、例えばお寺や学校などについては、この方法は適切ではありません。
土地やマンションなどの評価でよく利用されます。

収益還元法

賃貸用不動産や事業用不動産の価格を求める場合に特に有効とされます。
取引の対象にならない不動産以外にはすべて適用されるべきもので、自宅の土地でも賃貸を想定することで適用されるものです。
また、土地の価格上昇が著しい場合など、高値の取引価格に対してその価格が適切かどうか判断するには有効な手法です。
今回は、3つの不動産の鑑定方法をご紹介しました。これらの原則を適切に活用することで、より納得のいく不動産売買が可能になるのではないでしょうか。

※掲載内容は2021年3月時点の情報に基づく
執筆・監修/逆瀬川 勇造(宅地建物取引士)

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