不動産売却のコツ 不動産売買契約

物件個別の再調査

引き渡し後のトラブルを避けるためにも、契約前には物件について再調査しておきましょう。

現地調査

物件の調査ではもっとも重要なもので、目視で確認できるものを調査します。
物件の状況・敷地や道路の高低差・道路幅員・電気やガス・水道などのインフラ状況・境界杭の有無・上空障害の有無・近隣周辺の状況などを把握しておく必要があります。

調査項目の例
  • 土地の周り寸法を測る
  • 接道している道路の幅員
  • 側溝の幅員及びその深さ
  • 土地の高低差
  • 道路の高低差
  • 水路の有無
  • 電気引き込み箇所
  • ガス管の埋設の有無
  • 上下水道の有無
  • 境界杭の有無
  • 電線等の上空障害の有無
  • 建物の寸法
  • 高さ
  • 配置
  • 屋根や外壁の現況

役所調査

現地調査に加えて、役所調査も行っておきましょう。
役所調査では、都市計画法や建築基準法などにおける用途地域の確認・建ぺい率・容積率の確認・高さ制限や道路の種別とその幅員など、物件に接道する道路関係の確認を行います。
さらに、防火・準防火地域の確認・地区計画や協定の有無・上下水道などのインフラ整備状況についてもチェックしておくと万全です。

調査項目の例
  • 都市計画区域
  • 用途地域
  • 建ぺい率
  • 容積率
  • 防火地域
  • 高度地区
  • 日陰規制
  • 特別用途地区
  • 風致地区
  • 土地区画整理事業
  • 地区計画
  • 開発許可
  • 道路種別
  • 港湾法適応
  • 宅地等規制区域
  • 土砂災害特別警戒区域
  • 急傾斜地崩壊地区
  • 都市緑地法
  • 中高層建築物条例
  • 建築協定区域

法務局調査

法務局に出向いて、公図や登記事項証明書・登記事項要約書・地積測量図・建物図面など、土地や建物の登記関係を確認していきます。

特に、所有者の確認や所有権以外の権利があるかを確認しておく必要があります。
共同担保目録が記載されていれば、そちらの内容もすべて確認しておくことです。
また、該当する物件以外に隣接する方の登記も閲覧しておくと、境界確認の際などに困らないでしょう。

調査項目の例
公図

地番と地形を確認するもので、現地との違いや接道があるかを見ます。
場合によっては古い公図を閲覧して、道路や水路関係を調査する必要も出てきます。
その場合、管理者は誰なのかまで調べておくと万全です。

登記事項証明書(登記簿謄本)

土地、建物の所有者が誰かを見るものになります。
確認するべき点は、所有者が誰か・また共有者がいるかどうか・抵当権が設定されているかなどでしょう。
また、所有者として登記されている住所が現在のものと異なるときは、住所変更登記をしなければならないため、その点も確認しておかなければなりません。

登記事項要約書

登記事項要約書とは登記内容を要約した書面です。
登記事項証明書に記載がある項目のうち、過去の情報がないもの、つまり現在の情報のみが書かれています。
売却前には過去の情報も確認しておきたいので、要約書ではなく登記事項証明書を確認しておくことが大切です。

地積測量図

土地の登記の際に測量した経緯があれば、法務局に記録が残されています。
地積測量図があれば、基本的には隣地との境界が確定していると考えてよいでしょう。
最近では、境界確定できていない土地については、後々のトラブルを避けるためにも売却前に境界確定しておくのが一般的です。
境界確定できているのかどうか、確認する意味を含めて、法務局で地積測量図についても確認しておくとよいでしょう。

建物図面

建物の登記の際に該当する土地に建物がどう建っているかが把握できます。
建物の配置やその大きさなどが見れます。

※掲載内容は2021年3月時点の情報に基づく
執筆・監修/逆瀬川 勇造(宅地建物取引士)

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