不動産売却のコツ 媒介契約について

媒介契約の種類と制度の違い

不動産の売却を際に物件の査定が完了すると、売却の活動を進めていきます。
その際には、不動産会社に正式に売却をお願いする契約、いわゆる媒介契約をすることになります。
ここでは、この媒介契約の詳細についてみていきましょう。

媒介契約には基本的に3つの契約形態があります。
それには、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があり、それぞれの形態を詳しくみていきましょう。

一般媒介契約

この契約は物件の売買や交換の媒介、又は代理を1つの不動産会社だけではなくいくつかの会社に重ねて依頼できるもので、依頼者が自分で見つけてきた購入者でも売買契約ができる形態です。
この契約形態では、いくつもの不動産会社に売り出しの依頼をすることができますが、不動産会社としては自社での売買契約の可能性が分散されてしまうので、不動産会社からは敬遠されがちです。
また、依頼者への売却活動の報告や指定流通機構、いわゆるレインズの登録義務の制限はありません。

専任媒介契約

一般媒介契約とは異なり、物件の売買や交換の媒介、又は代理を1つの不動産会社だけでしか依頼できない形態で、ほかの不動産会社に重ねて依頼できない契約です。
なお、この専任媒介契約も依頼者が自分で見つけてきた購入者でも売買契約ができる形態です。
この契約形態では、自社での売買契約が確定しており、多くの不動産会社が手掛ける媒介契約の種類です。
また、依頼者への売却活動の報告は2週間に1回以上、指定流通機構、いわゆるレインズの媒介契約後7日以内の登録義務があります。

専属専任媒介契約

この契約形態は先ほどの専任媒介契約同様に物件の売買や交換の媒介、又は代理を1つの不動産会社だけでしか依頼できない形態で、ほかの不動産会社に重ねて依頼できない契約です。
しかも、依頼者が自分で見つけてきた購入者とは売買契約ができない形態です。
この契約形態は特に足かせが厳しいもので、不動産会社に取っては有利な契約形態になっています。
その分、不動産会社は売却に尽力を注ぐともみられます。
また、依頼者への売却活動の報告は1週間に1回以上、指定流通機構、いわゆるレインズの媒介契約後5日以内の登録義務があります。

以上のような契約形態から、自身の実態にあった契約形態を選んで不動産会社との媒介契約を結ぶことになります。

媒介契約の種類と主な特徴
  一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
他の業者に重ねて依頼 できる できない できない
自己発見取引 できる できない できない
有効期限 制限は無 3か月以内 3か月以内
報告義務 義務は無 2週間に1回以上 1週間に1回以上
探索 義務は無 国土交通省令で定める方法 国土交通省令で定める方法
レインズ登録 制限は無 7日以内に登録 5日以内に登録

最終的には売出価格、不動産会社、媒介の契約形態を決めるのは依頼者、つまり売主の責任になります。
特に、この媒介契約の種類を決める際には、それぞれの契約形態の特徴をよく理解して選択していかなくてはなります。

契約の期間も一般媒介契約以外、3か月ごとの更新ですから、一定の期間も拘束されます。
したがって、内容をよく吟味して決めていかなくてはなりません。

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