不動産売却のコツ 不動産売却について

相続した不動産の売却

さて、今度はご両親などから相続した不動産の売却についての注意点を解説していきます。

不動産は相続時に、その資産価値に応じて相続税を納める必要があります。

また、相続税を納めたにも関わらず、相続した不動産を売却して利益を得ると譲渡所得税が課される点に注意しなければなりません。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、以下の計算式で求められます。

課税譲渡所得=売却価格−取得費−譲渡費用−特別控除
納税額=課税譲渡所得×税率

上記計算式の内、「売却価格」は売却時の価格、「取得費」は売却した不動産を購入したときの費用、「譲渡費用」は売却時に要した仲介手数料などの費用です。

例えば、500万円で購入した不動産を1000万円で売却する場合、1000万円(売却価格)−500万円(取得費)と計算して課税譲渡所得を算出します。

相続した不動産の取得費はどうなるの?

譲渡所得税の計算では、不動産の取得費を経費として計上できます。しかし相続の場合、自身で購入したわけではないので、どのように計上すればよいかわからない方もいるでしょう。

相続した不動産については、亡くなった方が取得したときの取得費を利用できます。そのため、生前から売買契約書などの書類の保管場所について、確認しておくとよいはずです。

なお、書類がないケースでは、概算法により売却価格の5%を計上できることが許されています。例えば、1000万円で売却したら50万円が該当します。ただし一般的に、売買契約書がある状態で計上する取得費と比べると、計上できる金額が大幅に少なくなる点に注意してください。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は売却した不動産を所有した期間に応じて、以下表のように定められています。


名称 所有期間 税率
短期譲渡所得 5年以下 39.63%(所得税30.63%+住民税9%)
長期譲渡所得 5年超 20.315%(所得税15.315%+住民税5%)

先程の500万円で取得した不動産を1000万円で売却したケースでは、税率の低い長期譲渡所得での計算で「1000万円−500万円×20.315%=約100万円程度」の税金を納めなければならない計算となります。

一方、売買契約書などがない場合は、概算法で計算すると1000万円−50万円×20.315%=約200万円の譲渡所得税に。

なお、譲渡所得税の税率を算定する際には、相続した物件の場合、元の持主が所有していた期間も含めてよいこととされています。

例えば、30年所有した実家を相続して2年目に売却するようなケースでも、短期譲渡所得として計算可能です。

相続した不動産の売却にも所得税の申告が必要

相続した不動産の売却でも、売却益が出る場合は所得税の申告が必要です。その際には、取得費や税率の判定など相続した物件ならではの計算方法があるため、あらかじめ把握しておくとよいでしょう。

なお、相続した不動産の売却には、事前に最寄の管轄税務署や税理士に税金の計算をしてもらうなど、売却前にきちんと確認しておくことも重要です。

この記事で解説した内容をおさえることで、相続した不動産を売却後、売却額の全額で新たな不動産を購入しても支払いができないなどのリスクを防ぎましょう。

※掲載内容は2021年3月時点の情報に基づく
執筆・監修/逆瀬川 勇造(宅地建物取引士)

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