不動産売却のコツ 不動産売買契約

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼した場合、売買契約成立後には仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料は法律で以下のように上限額が定められています。

報酬限度額の計算方法

400万円以下 400万円超
18万円+消費税 売買価格×3%+6万円+消費税

上記は上限額のため、上記以下であればいくらでも構わないのですが、一般的には上限額を請求されることが多いようです。
以下、仲介手数料についてシミュレーションしてみましょう。

シミュレーション

例えば、売買価格が2000万円の場合の仲介手数料限度額について計算してみましょう。
2000万円×3%+6万円+10%(消費税)=72.6万円
上記通り、売買価格が2000万円の場合、72.6万円が仲介手数料の上限額と計算できます。

仲介手数料の基本事項

仲介手数料は、法律で定められた額を超えて受領できません。
また、不当な高額の報酬を要求はできませんし、一般的な広告費用や現地案内にかかる費用は仲介手数料に含まれるものとされています。
つまり、チラシに広告を出したとしても、一般的な内容であれば不動産会社から広告費用を請求されることはありません。

仮に請求されるようであれば、断って構わないでしょう。
なお、一般的な広告ではない場合には広告費用を支払うこともありますが、これについても、依頼者から特別な依頼があった場合のみとされています。

仲介手数料の支払い時期

国土交通省が推奨する媒介契約書がありますが、その中に仲介手数料の支払いに関する記述があり、報酬の受領は「契約決済時」とされています。
ただ、売買契約が成立すると仲介手数料の請求が可能になりますので、売買契約の締結段階で支払っても違法ではないといわれる場合もあります。

この手数料はあくまでも成功報酬という意味合いですから、契約締結時に50%、物件の引渡しの際に残りの50%を支払う、あるいは国土交通省では物件の引渡し時に仲介手数料全額を支払うものとしています。


実際には以下のような支払い時期のパターンがあると考えるとよいでしょう。
・売買契約時に100%
・決済時に100%
・売買契約時に50%、決済時に50%


売主としては、できるだけ遅いタイミングで支払った方が、資金の準備ができて助かるでしょう。
あらかじめ不動産会社とは仲介手数料の支払い時期について確認しておくことが大切です。

片手仲介と両手仲介

仲介手数料に関係して、片手仲介と両手仲介についても知っておくとよいでしょう。

不動産売買では、売主側と買主側にそれぞれ不動産会社がつくのが一般的です。
このとき、売主側と買主側の不動産会社が異なるのが「片手仲介」です。
片手仲介では、それぞれの不動産会社が受取れる仲介手数料の上限額は、先ほどご案内した計算式により算出した金額と同じになります。

一方、売主側と買主側で同じ不動産会社がつくことがありますが、このケースを「両手仲介」と呼びます。
両手仲介において不動産会社は、売主と買主それぞれから仲介手数料を受取ることができます。
つまり、2000万円の物件を両手仲介にて売買する場合、「72.6万円×2=145.2万円」まで報酬を得られるのです。

このため、不動産会社はできるだけ両手仲介のかたちになるよう、売却活動を行っていきます。
中には、売止めや囲い込みといった不当な行為をする不動産会社もいるので注意が必要でしょう。

片手仲介や両手仲介の仕組みを知っていると、例えば、両手仲介の場合には、仲介手数料の値引き交渉がしやすくなるなどといった利点もあります。

※掲載内容は2021年3月時点の情報に基づく
執筆・監修/逆瀬川 勇造(宅地建物取引士)

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