不動産売却のコツ 不動産売却について

売却時に必要な費用と手取り金額

不動産の売却では諸費用が高額になることが多いため、事前にどのくらいの費用がかかるか把握しておくことが重要です。

ここでは、具体的にどのような費用がいくらくらいかかるのか、事例を交えながら見ていきましょう。

仲介手数料

不動産の売却時には、仲介手数料という費用がかかります。
仲介手数料は、不動産の売却を不動産業者に依頼した場合に、売買契約を成立させた成功報酬として支払う手数料です。

仲介手数料は、法律で上限額が以下のように決められています。


売買価格 仲介手数料の上限
400万円以下 18万円+消費税
400万円超 3%+6万円+消費税

例えば、先程のAさんと同じ事例でマンションを2500万円で売却した場合の仲介手数料は以下のように計算します。


計算式

2500万円×3%+6万円×1.1(消費税)=89万1000円


登記費用

また、不動産の売却時には登記費用もかかります。
不動産を売却する際は、所有権の移転登記をしなければなりません。

所有権移転登記費用は、買主が負担するのが一般的です。
売主が負担しなければならない登記費用は、売却する不動産に住宅ローンが残っていた場合に発生する抵当権抹消登記費用です。

抵当権抹消登記費用は、抹消を依頼する司法書士によって変わりますが、1万~2万円程度と考えておくとよいでしょう。

その他、購入したときと売却するときで所有者の住所や氏名が変わっている場合は、変更登記が必要になることもあります。


譲渡所得税

また、不動産を売却する際の費用の中では、譲渡所得税も比較的大きい費用といえます。
不動産を売却したときに利益が発生した場合は、その所有期間に応じて所得税と住民税が課されます。
譲渡所得税の計算式は、以下のとおりです。


課税譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除
納税額=課税譲渡所得×税率


売却価格は売却時の価格、取得費は売却した不動産を購入したときの費用、譲渡費用は売却時にかかった仲介手数料などの費用です。
譲渡所得税の税率は、売却した不動産を所有した期間に応じて以下のように定められています。


名称 所有期間 税率
短期譲渡所得 5年以下 39.63%(所得税30.63%+住民税9%)
長期譲渡所得 5年超 20.315%(所得税15.315%+住民税5%)

例えば、所有期間8年のマンションを2500万円で売却し、取得費が1000万円、譲渡費用が200万円だった場合は、以下のように計算します。


2500万円-1000万円-200万円=1300万円(課税譲渡所得)
1300万円×20.315%=264万950円(譲渡所得税)


ただし、売却した不動産がマイホームであるなど一定の条件を満たす場合は、「3000万円特別控除」の適用を受けられます。この場合、納税額を0円とすることが可能です。

売却価格から売却費用を差し引こう

売却時にかかる大きな費用の仲介手数料・登記費用・譲渡所得税の目安や計算方法についてお伝えしました。
あらかじめ不動産の売却額からこれらの費用を差し引いておくと、「最終的に手元に残るお金が思ったより少ない」ということを避けられます。


仲介手数料 89万1000円
登記費用 2万円
譲渡所得税 264万960円
合計 355万1960円

※3000万円特別控除の適用を受けられる場合、譲渡所得税の額は0円


この金額を2500万円から差し引くと、手元に残るのは2144万8040円です。
なお、ローンの残債がある場合は、その額も差し引いた金額になります。
例えば、ローンの残債が700万円だった場合、手元に残るのは以下の金額です。


2144万8040円-700万円=1444万8040円


このように、不動産を売却する際の諸費用は意外と高額になります。
所有している不動産の売却を検討する場合は、このような諸費用の存在と概算金額を事前に計算しておくことをおすすめします。


※掲載内容は2021年3月時点の情報に基づく
執筆・監修/逆瀬川 勇造(宅地建物取引士)

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