不動産売却のコツ 不動産売却について

売却時に必要な費用と手取り金額

さて、不動産の売却がうまく行くことになると、売ったときの諸費用はどういったものにいくらかかるのか、知っておく必要があります。

ここでは、どういった項目でいくらぐらいの費用がかかるのか、引き続き事例を交えて考えてみましょう。

先ほどのAさんは2,500万円でマンションの売却を決めました。
Aさんはどんな費用がかかるのでしょうか?

まず、よく言われるのは不動産業者に払う仲介手数料があります。
これは、不動産業者を介して売却した場合に、その不動産業者に支払う成功報酬を指します。

仲介手数料の金額は法令でその上限額が定められていますが、よく不動産業者が金額を示す場合にはこの上限額をいい、それが決まっているような印象を受けます。
しかしながら、示された金額はあくまでもの上限額ですから、その金額を下回る分には何ら問題はありません。
したがって、この金額は不動産業者に仲介を依頼する際に交渉することは可能です。

では、具体的な計算方法はどうか、見て行きましょう。
先ほどのAさんの場合、2,500万円に3パーセントを乗じ、その額に6万円を足した額を算出します。
算出した額に消費税をプラスした金額が仲介手数料の上限額に該当します。

計算式

2,500万円×3パーセント+6万円×1.08=874,800円

ただ、この仲介手数料は売買の金額によっては乗じるパーセント数が変わります。
詳しくは下記の表を参照ください。

・報酬限度額の計算方法

200万円以下の金額 200万円を越え400万円以下の金額 400万円を超える金額
報酬額は5% 報酬額は4% 報酬額は3%

速算式では400万円を超える場合、売買金額の3%+6万円になります。

上記で計算した報酬額に消費税課税業者は8%、免税業者は4%を加算できます。

次に、必要な費用としては売却にかかる登記費用があります。
売る側としてかかる登記費用には、ローン利用があればその抵当権抹消の費用が必要になります。
この費用額は概ね5万円前後の場合が多く、その内訳は登録免許税と司法書士の報酬料で構成されています。
報酬額は数年前より自由化されてしまいましたので、お願いする司法書士で異なります。
ですので、事前に登記費用の見積を出してもらい検討されてはと思います。

そのほかに、固定資産税や都市計画税の精算、マンションなどの場合には管理費や修繕積立金の精算を行うことになります。

また、売ったときの売却金額が買ったときの契約金額よりも高い場合には、不動産の譲渡所得税なるものがかかる場合がありますので、買ったときよりも高く売れそうだとわかったときには、事前に税務署や税理士に譲渡所得税がかかるかどうかを確認しておく必要があります。

さて、先ほどのAさんがマンションを売ったときに、必ずかかる諸費用を見てみると、仲介手数料、登記費用があげられます。
そのほかに、必要に応じて固定資産税・都市計画税、それに管理費・修繕積立金等の精算があります。

それで、これらの合計金額を売却代金の2,500万円から差し引くことで、売った際の手残り額を把握することができます。

計算式

諸費用

仲介手数料874,800円
登記費用50,000円
合計924,800円

⇒この金額を2,500,000円から差し引くと24,075,200円が手残り額
(ローン残債があれば、その額も差し引く)

以上のように、売ったときの諸費用は意外に高額となりますので、事前に計算しておくことです。

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