ここでは不動産を売却して利益が出た場合について、解説していきます。
不動産売却のコツ 不動産売却について
ここでは不動産を売却して利益が出た場合について、解説していきます。
不動産を売却して利益が出た場合は、自宅の売却、もしくはそれ以外の不動産を売却するなどで、課税条件が変わることはありません。
つまり、どのような不動産を売却しても、利益が生じた部分に税金が課せられます。
ただし、自宅を売却して買い替えする場合には、居住用財産の特別控除という特例が適用され、譲渡所得税が課せられない場合も。この特例は、一定の要件を満たしていないと適応にならないため注意が必要です。
(※詳しくは国税庁のホームページを参照)
不動産を売却したときに利益が出ると、その所有期間に応じて所得税と住民税が課せられます。
この譲渡所得税の計算式は、以下のとおりです。
課税譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用−特別控除
納税額＝課税譲渡所得×税率
上記計算式の内、売却価格は「売却時の価格」、取得費は「売却した不動産を購入したときの費用」、譲渡費用は「売却時に要した仲介手数料などの費用」です。
譲渡所得税の税率は、その所有期間に応じて以下のように定められています。
| 名称 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63％（所得税30.63％＋住民税9％） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315％（所得税15.315％＋住民税5％） |
所有期間5年以下では、税率が高くなることがわかります。この税率は、バブル期に行われた短期間で売買を繰り返す「不動産ころがし」を防ぐための税制です。
売却する不動産が自己居住用の財産（マイホーム）など、一定の要件を満たす場合、適用を受けられる特例が用意されています。
特に利用しやすい特例が、以下の2つです。
・3000万円特別控除
・所有期間10年超の軽減税率
3000万円特別控除とは、その名のとおり3000万円分の特別控除を受けられるものです。先程の計算式「特別控除」の項目で、3000万円分差し引ける特例となります。
3000万円特別控除は、制度自体がわかりやすく効果も大きいため、適用要件を満たすのであれば、ぜひ適用を受けるとよいでしょう。
また、所有期間10年超の軽減税率とは、マイホームの売却であり、かつ所有期間が10年超の場合に適用を受けられるものです。譲渡所得6000万円にあたる部分まで14.21％の軽減税率で税額を計算できます。
マイホームを売却したときの特例は他にもいくつかあり、それぞれ併用できないのに対し、上記2つの特例については併用できる点もポイントです。
納税額を大きく減らせる可能性があるため、おさえておくとよいでしょう。
不動産の売却で譲渡益、つまり譲渡所得が出てしまうと、多くの税金がかかる場合も。
しかしながら、居住用の不動産を売却した場合には、適用できる特例があります。これらの制度をうまく利用することで、納税額を減らして住み替えすることが可能です。
なお、譲渡益が発生しそうな場合には、最寄りの管轄税務署や税理士に事前に相談することをおすすめします。
※掲載内容は2021年3月時点の情報に基づく
執筆・監修/逆瀬川 勇造(宅地建物取引士)
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