住宅ローン基礎知識 新規借り入れ
働く女性の増加と住宅価格の上昇によって、夫婦共有名義で住宅を購入するケースが増えています。
ここでは、共有名義のメリット・デメリットについて解説します。
1人の年収では希望する金額の融資を受けられない場合に、配偶者などの年収も住宅ローン審査に加える方法を「収入合算」といいます。
収入合算にもいろいろな方法がありますが、例えば連帯保証人というかたちで収入合算をする場合は、共有持分を持ちません。
一方で、夫婦それぞれが住宅ローンの持分を持つようなケースでは、購入する住宅に対して共有持分を持つ「共有名義」とする必要があります。
共有名義とは、不動産登記の際に2人以上が登記され、所有権を共有することです。
住宅ローンを借りる場合、それぞれの持分に応じて住宅ローン減税を使えるため、所得のあるご夫婦であれば、住宅ローン減税をうまく使うことで、税金の還付額が増える可能性があります。
住宅取得に際に資金を出した場合は、その割合に応じて登記をする必要があり、それによって自身の所有権が明確になります。
資金使途が明確になるので、税務当局から指摘を受ける心配がありません。
将来売却する際に譲渡益が発生すれば、税金がかかります。
その際3000万円までは特別控除を使えますが、2人の共有なら2倍の6000万円まで特別控除を使えるので、大変有利です。
財産が一方に集中すると相続税が高くなりますが、財産を分割して所有しておくと相続税対策になります。
2人の共有名義の財産となれば、何をするにも2人の意思確認と同意が必要になります。
勝手に人に貸したり売却したりできなくなることも、メリットといえるでしょう。
2人の所得をもとに住宅ローンを組むと、審査対象の年収が増えるため審査に通りやすくなります。
しかしながら、お金の入り口が2つあること自体がリスクになることがあるので、注意が必要です。
夫婦の収入がある場合となくなった場合の、住宅ローン返済の可否を◯と×で表してみましょう。
このように、夫婦どちらかの収入がなくなるとローンを返済できなくなる可能性があります。
わずか1円でも銀行口座の残高が足りないと、債務不履行となってしまいます。
ダブルインカムの場合、住宅ローンの返済が困難になる可能性(上記の【╳】の数)は、夫1人がローンを組む場合の3倍になってしまうのです。
メリットの「運用や売却には同意が必要」の裏返しですが、すべての手続きに2人がかかわるため、手続きが煩雑になります。
住宅ローン減税では所得税や住民税が還付されますが、そもそも税金を納めていなければ還付されません。
そのため、夫婦どちらかの収入が低い場合、1人で住宅ローン控除を受ける場合よりも還付額が少なくなる可能性があります。
離婚後も住宅を売却せずにどちらかが住み続ける場合は、2人名義の財産が残ることになります。
単純に名義を変更すると、一方がもう一方に持分を贈与したとみなされ、贈与税が発生します。
また、抵当権を設定している金融機関が、所有権の移転を承認しないということも考えられます。
※本記事は、2021年3月時点の情報に基づき一部内容を修正しました
監修者：逆瀬川 勇造（宅地建物取引士）
