住宅ローン基礎知識　新規借り入れ

無理なく住宅ローンを組むポイント

老後破産という言葉を聞いたことがある方も多いでしょう。老後に生活資金が底をついてしまう要因は人それぞれですが、そのひとつに、身の丈以上の住宅ローンを抱えてしまうことが原因で破産してしまう方もいらっしゃいます。

老後の生活に支障をきたさないために、無理なく住宅ローンを返済していくには、最初の計画が肝心です。住宅ローンは「借金」ですから、利用前にしっかりと計画を立てましょう。

今回は、住宅ローンを無理なく組むポイントについて解説していきます。

無理なく住宅ローンを組むポイント

年収を基準に考える問題

住宅ローンについて考えるときに、自分の年収を基準に考える方も少なくないはず。しかし、年収から住宅ローンを考える方法は、銀行からいくら借りられるのかなど、融資の上限を知りたい場合に限るべきです。

借りられる額の試算

年収600万円の方が、金融機関から住宅ローンとして借りられる額を次の条件で試算します。

融資期間35年
返済負担率35％(※)
審査金利3.50％(※)

　→【住宅ローン金額：4234万円】
　　計算式：600万円×35％÷12か月÷係数(4133)×100万円

上記の試算では、年収600万円の方が住宅ローンを申し込む時点で借金がなければ、年収の7倍程度まで借りられます。

ただし、ここで算出した住宅ローン金額は「融資上限額」という大枠です。

上記は「審査金利」と呼ばれる、審査時にのみ使われる金利のため、実際の返済月額とは異なります。返済月額の計算には、金融機関と契約した金利（適用金利）を使います。

実際の返済額

住宅ローン金額：4200万円
金利：2.0％(固定金利の2.0％で契約した場合)
借入期間：35年

実際の適用金利で算出した結果、4200万円のローンを抱えた場合、毎月の返済額は約14万円となります。

年収600万円の家庭にとって、月々14万円の返済額は「無理のない住宅ローン」といえるでしょうか。年収を基準にして住宅ローンを借りてしまうと、「借り過ぎ」となってしまう可能性があります。

返済比率から考える問題

金融機関から借りられる「融資上限額」で借りてしまうと、さすがに借り過ぎと考える場合には、年収に対する返済比率を下げて検討することもあります。

ここでは、返済負担率を年収の25％以下におさえた場合を紹介します。

年収600万円の人が返済負担率を25％以下に抑えた場合の試算

融資期間35年
返済比率25％(※)
審査金利3.50％(※)

　→【住宅ローン金額：3024万円】
　　計算式：600万円×25％÷12か月÷係数(4133)×100万円

返済月額の計算には、金融機関と契約した金利（適用金利）を使います。

実際の返済額

住宅ローン金額：3000万円
金利：2.0％(固定金利とする)
借入期間：35年

　→【毎月の返済額：9万9378円、返済負担率19.88％】

年収600万円の家庭にとって、月々の住宅ローン返済額の10万円は多いでしょうか。それともゆとりある返済額でしょうか。

また同じ年収、同じ年齢、同じ会社の同期は、家族構成も同じですか。趣味も同じですか。子供の教育方針も同じですか。

年収は同じでも、ライフスタイルが異なれば使える金額は異なるでしょう。そのため、年収だけを基準にして、住宅ローンを考えることはおすすめできません。

年収を基準に考えてはダメ！

「無理のない住宅ローン」を組むためには、無理のない返済計画が重要になります。ポイントは「返済」というお金の出口です。

家計におけるお金の流れを考えた際に、「収入（年収）」はお金の入り口です。

反対に、家計の出口、つまり「支出」の中身を考えることが大切になります。

あなたは住居費にいくら使えますか？

以下表に、毎月の支出を書き出してみましょう。

住居費　　　［　　　　　　円］/ 月

内訳
○ 住宅ローン返済額	［　　　　　　　円］/ 月
○ 管理費・修繕積立金	［　　　　　　　円］/ 月
○ 固定資産税・都市計画税	［　　　　　　　円］/ 月
○ 駐車場代	［　　　　　　　円］/ 月

「住宅ローン返済」に使える金額を上記のように毎月の支出に組み込んで考えることが、「無理のないローン」を組むポイントです。

※審査金利とは、金融機関が住宅ローン審査の際に使う金利であって、実際に返済する金利ではありません。金融機関によって利率は異なります。 ※返済負担率とは、年収に対する総返済額をいいます。（住宅ローン以外の借金の返済も含みます） ※係数
「係数」は、住宅ローンの「期間」と「金利」によって、下記表の中から該当数字を当てはめます。
無理のない住宅ローン金額」を計算する際には、金利上昇リスクのない「固定金利」を基本に考えるとよいでしょう。

【係数】