不動産売却による損失がでた場合

不動産の売却で利益が出た場合、その利益額に応じて税金を納める必要があります。一方で、売却して損失が出ることも。この場合、申告しておくことで、お得な制度を活用できることがあります。

不動産の売却で損した場合(損失が出た場合)

不動産の売却は自宅を売却するか、それ以外の不動産を売却するかのいずれかです。ここでは自宅を売却して損失が出た場合について、事例を用いながら解説していきます。

譲渡所得の損益通算および繰越控除とは

Cさんは自宅を売却したいと考え、不動産業者に物件の査定をしてもらいました。

査定したところ、購入したタイミングが一時期のプチバブルであったため、購入した金額では到底売却できません。購入した金額は5500万円でしたが、今では2800万円でないと売れない状況です。そのため、2700万円もの損失が出てしまうことになりました。

これではあまりに損失が多額なので、税金の特例を設けて所得税の軽減策を講じることに。

この制度が、譲渡所得の損益通算および繰越控除です。不動産を売ったり、買い替えたりして損失があった場合に適用されます。給与所得など譲渡所得以外の所得と差し引きでき、それでも損失がある場合には、3年間繰り越して差し引きできる制度です。

(※詳しい適合要件は国税庁のホームページを参照してください。)

通常は損益通算できない

上記解説のとおり、ある所得のマイナスを給与所得など、プラスの所得から差し引くことを損益通算と呼びます。

不動産の譲渡所得税は分離課税と呼ばれ、給与所得などの総合所得とは別に計算され、損益通算できません。しかし、本制度の適用を受けることで損益通算が可能に。さらに、3年間は損失を繰り越しできる点も大きなポイントです。

損益通算と繰越控除のシミュレーション

先ほどのCさんが、サラリーマンで給与所得が700万円とすれば、通常はこの所得に所得税がかかります。しかし、自宅を売却して2700万円の損失が出たので、この金額と給与所得を損益通算できます。

つまり、「700万−2700万=0円(−2000万円の繰越)」がCさんの総所得となり、この年の所得税はゼロとなるため税金を支払わずに済みます。

しかも、マイナス2000万円は翌年から3年間繰り越して、各年の総所得から控除することが可能です。

例えば、翌年の給与も700万円とすれば「700万−2000万=−1300万円」、翌々年も給与が700万だとすれば「700万−1300万=−600万円」、3年後の給与も同額とすれば「700万−600万=100万円」というように計算されます。

このように総所得額にもよりますが、所得税はゼロ、もしくは100万円の所得に課税されるように優遇された制度です。

1年目 2年目 3年目 4年目
給与所得 700万円 700万円 700万円 700万円
損失の繰越 −2700万円 −2000万円 −1300万円 −600万円
総所得 0 0 0 100万円

制度の利用には税理士など専門家に相談を

譲渡所得の損益通算および繰越控除の制度をうまく利用すれば、自宅の不動産を売却して損失が出たとしても、その損失額を補填できる場合があることを覚えておくとよいでしょう。

Cさんの事例のように自宅を売却して損失が出た場合でも、数年間は所得税がゼロに、もしくは数万円になる可能性があります。

ただし、この制度はあくまでも居住用の不動産であることが前提です。そのため、投資用のマンションなどを売却して損失が出た場合には該当しません。

なお、この譲渡損失の損益通算、繰越控除を利用したい場合には、最寄りの管轄する税務署や税理士に相談することをおすすめします。

※掲載内容は2021年3月時点の情報に基づく
執筆・監修/逆瀬川 勇造(宅地建物取引士)

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