ホームインスペクション(住宅診断)とは

近年注目を集めているホームインスぺクションについて解説していきます。

ホームインスペクションとは、第三者的な専門家の立場から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行うものです。
比較的短時間、可能な範囲で行う一次診断とされ、中古住宅を購入しようとしている消費者の手助けをするものです。
端的にいえば建物の調査・診断で、売買に伴う目視による劣化診断、住宅診断ともいわれます。

2018年4月の宅建業法改正により、宅建業者は買主に対して以下2点を説明することが義務付けられました。
・ホームインスペクションについて説明できること
・ホームインスペクション業者を斡旋できること

日本国内では空き家問題の深刻化を受けて、これまでの新築住宅偏重主義を見直し、中古住宅流通に向けてさまざまな取り組みがなされています。
こうした流れの中で、ホームインスペクションは今後ますます注目されていく可能性が高いといえるでしょう。

大部分は目視で行い、屋根・外壁・室内・小屋裏・床下などの劣化状態などをみていきます。
また、機材を使用する詳細診断もあります。
診断後には報告書が作成され、後日記録として残されます。

実際の診断の前に事前確認の作業を行います。
例えば、設計施工図の確認、確認済証や検査済証の確認、住宅の性能評価書などをチェックしていきます。
ただ、こうした資料が手元にない場合には現況を優先して診断を行います。

次に診断する箇所は外周りの状況で、基礎・外壁・屋根・軒裏・雨どい・外部金物・バルコニー・外部階段などを見ます。
外部に続いては室内の状況で、床・壁・天井・柱・梁・サッシ・ドア・シャッター・雨戸を見ます。
さらには床下の状態で、土台や床組・束・基礎内部の状況を見ます。
続いて小屋裏の状況で、梁や桁・小屋組み・野地板などの状況を見ます。
最後に設備状況をチェックしていきます。

売主が売却前にホームインスペクションを行うメリットとしては、以下のようなものが考えられます。
・売却後のトラブル回避
・売却促進
・売却価格アップ

売却後のトラブル回避

不動産を売却すると、売主は一定期間、契約不適合責任（以前の瑕疵担保責任）を負わなければなりません。
契約不適合責任は、契約の内容と実際の物件の内容が異なる場合に、買主から売主に修繕などを請求できるというものです。
契約不適合責任については、売主が事前にホームインスペクションを実施して住宅の問題を把握し、そのことを売却前に買主に契約書面上で伝えておけば、後々トラブルに発展することを避けやすくなるでしょう。

売却促進

ホームインスペクションはまだそこまで一般的という状況ではありませんが、今後法整備が進むなどして利用が多くなれば、ホームインスペクションをしていない物件は買い手がつきづらくなるという可能性があります。
また、買主としても「ホームインスペクションを実施してくれている」というだけで安心して購入を検討できるようになるでしょう。

売却価格アップ

ホームインスペクションがすでに実施されており、安心して購入できる物件だと買主が判断すれば、それまでより売却価格をアップできる可能性もあります。
もちろん、これはホームインスペクションの結果が良好だった場合に限った話ですが、仮に悪かった場合でも、悪い部分を事前に修繕してしまえば問題はありません。

このように、ホームインスペクションは今後より普及していく可能性があることから、売主の立場からも利用を検討してみるとよいでしょう。

※掲載内容は2021年3月時点の情報に基づく
執筆・監修/逆瀬川 勇造(宅地建物取引士)