消費税(中古住宅は消費税が不要です)

2019年10月に予定されている消費税率の引き上げを前に、住宅購入を検討されている方もいるでしょう。
住宅購入時において、消費税はすべての取引に課税されるのでしょうか?
「課税取引」「非課税取引」を項目別にみてみましょう。

課税取引と非課税取引

消費税 不動産 登記関連 融資関連 その他
課税 建物
(個人間売買除く)
司法書士手数料 ローン事務手数料 仲介手数料
引っ越し費用
非課税 土地 登録免許税 火災(地震)保険料
保証会社保証料
団体生命保険料
不動産取得税
固定資産税
都市計画税
印紙代(※)

※ 上記の表は横スクロールできます

消費税は、原則国内におけるすべての商品販売や、サービスなどで”事業者”が行う取引に課税されます。
つまり、事業者ではない一般の個人が売り主の場合には、消費税は非課税となります。

例えば、中古住宅を購入する際に、その物件の売り主が「事業者」であれば、消費税がかかりますがその物件の売り主が「個人」で、その売却の仲介を、不動産仲介業者に任せている場合には、「建物」の売却費用には、消費税は掛かりませんが、「不動産仲介手数料」には消費税が掛かることになります。

「土地」の売買については、そもそも「消費されるものでは無い」という考えから、非課税取引としています。
「土地」の売買においても、不動産仲介業者が係る場合は、その不動産仲介手数料については消費税が掛かることになります。

納税額

不動産取得税額は、固定資産税評価額×税率の計算により求められます。
適用される税率は、不動産の種類によって異なり、土地・住宅用家屋の場合は3%、それ以外は4%となっています。(2021年3月31日まで)

しかしながら、個人の居住用の住宅の場合は、土地・家屋ともに軽減制度が設けられているので、期限内に申告すれば減税されます。

経過措置等

消費税率が8%から10%に上がれば、住宅購入に関わる費用負担が増すこととなり、消費者にとって負担になります。すると、8%のうちに買う人が増えることが予測されます。
つまり、駆け込み需要が生まれ、その反動として2019年10月以降には景気が冷え込む可能性があります。
また、税率変更の前後には、不動産売買契約等のトラブルも想定されます。

そこで、政府は次のような対策を講じています。

主な経過措置

2019年10月から10%に引き上げられる際、一定の経過措置が予定されています。
次の条件に合致する取引の場合には、消費税率は8%が適用されます。

購入物件 条件
注文住宅 住宅の引き渡しが2019年9月30日までに完了
請負契約が2019年3月31日までに完了(引き渡し時期は関係なし)
分譲住宅 マンション 住宅の引き渡しが2019年9月30日までに完了(売買契約の時期は関係なし)
中古住宅 不動産会社を通す場合で、売買契約が2019年9月30日までに完了
不動産会社が売主の場合で、引き渡しが2019年9月30日までに完了

※ 上記の表は横スクロールできます

「住宅ローン減税」の延長

住宅ローン減税

「すまい給付金」の増額(消費税10%適用時)延長

すまい給付金

「住宅取得資金贈与」の非課税枠拡大(2016年10月)

贈与税と住宅ローンの関係

これらを適用した場合、消費増税分以上のメリットが生じる可能性もあります。
増税前後の損得比較を行なうことが必要です。

中村 諭(なかむら さとし)

住宅ローンソムリエ(R)、ファイナンシャルプランナー(CFP認定者)貸金業務取扱主任者、オールアバウトガイド

千葉県市川市生まれ、「税理士・FPなどの専門家も相談にくる」住宅ローン・アパートローン専門のFP事務所を経営。
新聞、雑誌、ラジオ出演、講演、執筆と幅広く活躍中。

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