無理なく住宅ローンを組むポイント

老後破産という言葉があります。老後に生活資金が底をついてしまう要因は人それぞれですが、そのひとつに、身の丈以上の住宅ローンを抱えてしまう事もあるようです。
老後の生活に支障をきたさない為に、無理なく住宅ローンを返済していくには、最初が肝心です。
住宅ローンは「借金」ですから、ご利用前にしっかりと計画を立てましょう

年収を基準に考える問題

住宅ローンについて考えるときに、自分の年収を基準に考える方が多くいますが、年収から住宅ローンを考えるのは、銀行からいくら借りられるのかといった、融資の上限を知りたい時に限るべきです。
年収から算出する住宅ローンは「借りられる額」であって、「無理なく返済できる額」ではありません。

借りられる額の試算

年収600万円の人が金融機関から住宅ローンとして借りられる額を次の条件で試算します。

  • 融資期間35年
  • 返済負担率35%(※)
  • 審査金利3.50%(※)
    →【住宅ローン金額:4234万円】
    計算式:600万円×35%÷12か月÷係数(4133)×100万円

上記の試算では年収600万円の方が、住宅ローンを申し込む時点で借金が無ければ、年収の7倍まで借りる事ができそうです。
ただし、ここで算出したのは「融資額」という大枠です。返済月額は審査金利は用いない為に異なります。
返済月額の計算には、あなたが金融機関と契約した金利(適用金利)を使います。

実際の返済額

  • 住宅ローン金額:4200万円
  • 金利:2.0%(固定金利の2.0%で契約した場合)
  • 借入期間:35年
    →【毎月の返済額:13万9130円、返済負担率27.83%】

実際の適用金利で算出した結果、4200万円のローンを抱えた場合、毎月の返済額は約14万円となります。
年収600万円のご家庭にとって、月々14万円の返済は「無理のない住宅ローン」と言えるでしょうか?
年収を基準にして住宅ローンを借りてしまうと、「借り過ぎ」となってしまう傾向が強くあります。

返済比率から考える問題

金融機関から借りられる「融資上限額」で借りてしまっては、さすがに借り過ぎと考える場合には、年収に対する返済比率を下げて考えることもあります。
返済負担率を年収の25%以下に抑えた場合を考えてみます。

年収600万円の人が返済負担率を25%以下に抑えた場合の試算

  • 融資期間35年
  • 返済比率25%(※)
  • 審査金利3.50%(※)
    →【住宅ローン金額:3024万円】
    計算式:600万円×25%÷12か月÷係数(4133)×100万円

返済月額の計算には、あなたが金融機関と契約した金利(適用金利)を使います。

実際の返済額

  • 住宅ローン金額:3000万円
  • 金利:2.0%(固定金利とする)
  • 借入期間:35年
    →【毎月の返済額:9万9378円、返済負担率19.88%】

年収600万円のご家庭にとって、月々の住宅ローン返済額の10万円は多い額でしょうか?
それともゆとりある返済額でしょうか?
同じ年収、同じ年齢、同じ会社の同期は、家族構成も同じですか?趣味も同じですか?
子供の教育方針も同じですか?
年収は同じでも、ライフスタイルが異なれば、家に使える額は異なって当然です。
年収だけを基準にして、住宅ローンを考えるのは止めましょう。

年収を基準に考えてはダメ!

「無理のない住宅ローン」とは無理のない返済計画がすべてです。ポイントは「返済」というお金の出口です。
あなたの家計のお金の流れを考えた時に、「収入(年収)」は家計のお金の入り口です。
家計の出口、つまり、「支出」の中身を考えてみましょう。

あなたは居住費にいくら使えますか?

書き出してみましょう。

住居費  [      円]/ 月

内訳  
住宅ローン返済額 [   円]/ 月
管理費・修繕積立金 [   円]/ 月
固定資産税・都市計画税 [   円]/ 月
駐車場代 [   円]/ 月

この「住宅ローン返済」に使える、月額を基準に考えたローンが「無理のないローン」を組むポイントです。

※審査金利とは、金融機関が住宅ローン審査の際に使う金利であって、あなたが実際に返済する金利ではありません。金融機関によって利率は異なります。 ※返済負担率とは、年収に対する総返済額をいいます。(住宅ローン以外の借金の返済も含みます) ※係数
ここに入る「係数」は、あなたが借りる住宅ローンの「期間」と「金利」から下記の表の中から該当数字を当てはめます。
「無理のない住宅ローン金額」を計算するにあたっては、金利上昇リスクの無い「固定金利」を基本に考えます。

【係数】

  15年 20年 25年 30年 35年
1.00% 5985 4599 3769 3216 2823
1.50% 6207 4825 3999 3451 3062
2.00% 6435 5059 4239 3696 3313
2.50% 6668 5299 4486 3951 3575
3.00% 6906 5546 4742 4216 3849
3.50% 7149 5800 5006 4490 4133

※ 上記の表は横スクロールできます

関連リンク

無理のないローン金額の計算方法

中村 諭(なかむら さとし)

住宅ローンソムリエ(R)、ファイナンシャルプランナー(CFP認定者)貸金業務取扱主任者、オールアバウトガイド

千葉県市川市生まれ、「税理士・FPなどの専門家も相談にくる」住宅ローン・アパートローン専門のFP事務所を経営。
新聞、雑誌、ラジオ出演、講演、執筆と幅広く活躍中。

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