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マンションの骨組みを構成する鉄筋やコンクリートがいくら長持ちしても、建物の中にある設備関係が老朽化して使いものにならなくなったら、住まいとしての機能は悪くなる。それを防ぐには定期的に修繕をするなど、維持管理をきちんとすることがまずは大切。給排水管、ガス管、電気機械設備など、それぞれの寿命が来たら取り替えることも必要になる。しかし、設備は技術の進歩とともに、どんどん新しい機能が出てくる。浴室の給湯器は、給湯しかできなかったのが、追い焚きができるようになったり、フルオート制御ができるようになったり。電気容量も昔は30アンペアで十分だったのが、今では40〜60アンペアはいる。通信設備も、電話回線１本からインターネットの常時接続ができる専用線になるなど、機能の充実は著しい。逆に昔の設備はどんどん陳腐化する。物理的には使えても、機能的には生活実態に合わなくなる。これが機能的な寿命といえる。
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