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築30年のマンションは買わないほうがいい？後悔する?
実は多い購入のメリット
最終更新日：
監修者
- 亀梨 奈美
- 不動産ジャーナリスト／株式会社real wave代表取締役
- 築30年のマンションは買わないほうがいいの？
- 築30年のマンションは、一概に買わないほうがいいとは言えません。むしろ、新耐震基準で建築されている、取得費が安い、その後の資産価値 の下落率が低いといったメリットも多くあります。ただし、管理状況によって居住快適性や寿命は大きく変わる築年帯にあるため、これまでの修繕履歴や今後の修繕計画、修繕積立金についてはよく確認しましょう。
築30年のマンションは、築古マンションと称されることもあります。
古いとなると「快適に暮らせるのか」「不具合は起きないか」といった不安を抱く人もいるでしょう。また、住宅は築年数が浅いほど需要が高いため、購入後の資産価値についても気になるところなのではないでしょうか。事実として、築30年のマンションを購入すると後悔するといわれることもあるようです。
そこで今回は、築30年のマンションのメリットやデメリットとともに、本当に購入に値しないのかどうか検証していきます。
築30年のマンションは後悔するといわれる理由
まずは「築30年のマンションを購入すると後悔する」といわれる理由、すなわちデメリットを考えてみましょう。
建物や設備の老朽化が心配
マンションの防水施工の耐用年数は10〜15年程度、給排水管の耐用年数は素材によって20〜50年程度といわれています。また、住宅内の浴室やトイレ、キッチンなどの水まわりについても、耐用年数は10〜20年程度 とされています。築30年となるとこれらの設備や建物の経年劣化やメンテナンス・改修状況に不安を感じる人も少なくないようです。
売却したくても売れない可能性がある
マンションの需要は、基本的に経年とともに下がっていきます。築30年で取得し、10年後、20年後に売却することになったときには売れないかもしれないという不安もあることでしょう。
買ってすぐに大規模修繕となる可能性がある
マンションは、定期的に大規模修繕を行って維持していきます。大規模修繕の頻度は12〜15年に一度程度であることから、これまでの修繕履歴によっては、購入後すぐに大規模修繕となる可能性があります。
実際のところ築30年のマンションには何年住めるのか
築30年となると「築古」といわれることもあります。一戸建てでは価値がつかなくなる築年帯でもありますが、築30年程度のマンションは今後、何年住むことができるのでしょうか？
耐用年数は47年
マンションは、鉄筋コンクリート造（RC）や鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC）で建築されています。RCやSRCの耐用年数は「47年」です。
| 木造 | 22年 |
|---|---|
| 木造モルタル造 | 20年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38年 |
耐用年数と寿命は異なる
耐用年数とは、その資産を使用できる期間のことです。とはいえ、実際に使用できる期間を指すわけではありません。耐用年数は減価償却をする際の税務処理に用いるための期間であり、耐用年数を超えたからとい って使用できなくなるというわけではありません。
マンションの耐用年数や寿命について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
マンションの耐用年数は47年って本当？寿命がすぎたら住めなくなる？
築30年のマンションに住める年数目安
国土交通省によれば、RC系の住宅の平均寿命は「68年」とされています。平均寿命から逆算すれば、築30年のマンションは後「38年」住むことができるということですが、この平均寿命は推測の域を出ません。それ は、築68年を迎えたマンションが限りなく少ないからです。
日本でマンションが分譲されるようになった「第一次マンションブーム」は1960年代前半のため、現存するマンションは古くても築60年程度であり、築70年以上のマンションはほとんどありません。マンションの建 て替えや敷地売却が行われた件数も2023年時点で282件とごくわずかであるため「マンションの寿命は○年」と断言することはできません。
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国土交通省によれば、建て替えを実施したマンションの平均築年数は37.7年ですが、これはあくまで建て替えを実施したマンションの平均であり、建て替え実施数が少ないことから参考にはならないといえるでしょう。築30年を超えるマンションでも、建て替えたくても決議が取れない物件もあれば、建て替える必要がないほどメンテナンスが行き届いている物件もあります。
マンションの寿命は適正な管理によって大きく伸ばせる
コンクリートの寿命は、100年とも150年ともいわれています。ただし、これは施工やメンテナンスの状態が良い場合に限られます。また、マンションはコンクリートだけでなく、骨組みや設備、配管で構成されてお り、これらが使用できなくなってしまえばマンション自体は寿命を迎えたということにもなります。とはいえ、逆にいえばこれらを適正に維持・管理していけば、マンションの寿命を大きく延ばすことも可能です。
設備・外壁・防水の長寿命化が鍵
冒頭で示したとおり、配管の寿命は20〜50年程度です。1970年代以前のマンションには配管をコンクリートの中に埋め込んでいるケースが多く、配管のメンテナンスや交換が難しい傾向にあります。また、築50年な どの高経年のマンションは配管に耐用年数の短い金属製の素材を使っていることも少なくないため、適切な時期に交換やメンテナンスをしていなければ、赤水が出たり、大規模地震などの際に使用できなくなってしまったりする恐れがあります。
一方、築30年程度のマンションであれば、排水管に硬質塩化ビニル管などの高耐久素材が使われていることも多いため、まだまだ交換の必要がないケースもあります。ただし、適切にメンテナンスされていなければ この限りではありません。部分的に修繕したり、清掃していたりしなければ、高経年マンションと同様のリスクがあります。築30年といえば、配管のメンテナンスや交換を考える時期であることに加え、エレベーターや外壁、住宅設備、防水処理などについても、新築時からのメンテナンス状況次第では健全な状態とはいえない可能性があります。
管理費・修繕積立金は安ければ良いというわけではない
マンションを適正に管理していくには、お金も必要です。「修繕積立金や管理費は安いほうが良い」と考えているかもしれませんが、費用が足りなくて修繕やメンテナンスを実施していない物件や、これから先に必 要な修繕・メンテナンスができるだけの費用が積み立ててられていないマンションは深刻な状態であるといえます。
実は多い築30年のマンションのメリット
マイナスのイメージが強い築30年のマンションですが、実は次のようなメリットもあります。
新耐震基準で建築されている
建物の耐震基準は、1981年6月に改正されています。これ以後の「新耐震基準」と呼ばれる基準は、震度6強程度の強い地震でも倒壊・崩壊しない耐震性となっています。
一方、これ以前の「旧耐震基準」と呼ばれる基準は、そもそも震度6以上の強い揺れを想定していない基準です。現在、築30年のマンションはすべて新耐震基準で建築されているため、比較的、安 心して生活できるといえるでしょう。
また、住宅ローン減税の要件の1つに「新耐震基準に適合していること」というものがあります。築30年のマンションは新耐震基準で建築されているため、この要件を満たしており、住宅ローン減税を受けることができます。
取得費が安価
出典：東日本不動産流通機構
上記のグラフは、2023年に成約に至った首都圏中古マンションの築年帯ごとの平均成約価格です。築20年から30年の下落率は大きく、築30年前後のマンションは価格がもっとも低いことがわかります。
資産価値の下落が起きにくい
築30年のマンションは、取得費が安いだけでなく、その後、価値が落ちにくいというメリットもあります。上記のグラフからも、築30年は価格が落ち切ったタイミングとわかります。このタイミングで取得すれば、売却時にローン残債割れを起こす可能性が低く、手残りも多くなりやすいといえるでしょう。
管理状況が把握しやすい
築30年のマンションの状態は管理状況次第というのは、前述のとおりです。管理次第では、この先長く住めない可能性もあります。ただ、管理状況を確認できるというのは築30年のマンションのメリットの1つだといえるでしょう。
築30年といえば大規模修繕を2回程度、実施しており、次の大規模修繕に向けて費用を積み立てたり、計画をしていたりする時期です。これらの「実績」は、マンションを選ぶうえでの大きな判断材料となります。
一方、築10年など築浅のマンションはこれまで大規模修繕を実施していない物件も多く、管理組合の積極性や実態が把握しにくい傾向にあります。
築30年のマンション購入時のチェックポイント
メリットが多いとはいえ、30年という年月は確実に建物や設備を劣化させています。築30年程度のマンションを購入するときには、次のようなポイントに注意しましょう。
修繕履歴を確認する
適切な大規模修繕の頻度は、12〜15年に一度とされています。築30年のマンションであれば、一度は大規模修繕を実施していて、二度目も実施済み、あるいは実施に向けた準備をしているマンションが多いものと考 えられます。修繕状況はマンションの寿命や今後の資産価値に直結するため、必ず見ておきたいポイントとなります。
このとき見ておきたいのは「大規模修繕を実施した」という事実だけでなく、修繕の内容です。築30年というと、防水や外壁の再塗装、窓などの開口部、エレベーターや共用部の照明などの設備の点検や交換などが 実施されていないと不安だといえるでしょう。
修繕履歴やその内容については、仲介会社がマンションの管理会社からヒアリング（資料請求）してくれます。管理規約や修繕計画についても同様です。
修繕計画および修繕積立金をチェック
これまでの修繕履歴だけでなく、今後の修繕計画および修繕積立金も必ずチェックしておきたいポイントです。
新築マンションの大半が、長期修繕計画の期間を「30年」としています。築30年のマンションで新築時から長期修繕計画の見直しや更新がされていなければ、今後、適切な維持・管理はできません。
とはいえ、これまでの修繕歴を含め、修繕計画や積立額の適正性を判断することは容易ではありません。近年では、マンション管理を第三者の視点からチェックするサービスを提供する企業やマンション管理士事務 所も見られます。こういったサービスの利用も検討してみましょう。
購入時に区分所有部のリフォーム・メンテナンス費を見積もる
マンションの共用部は管理組合が維持・管理しますが、専有部については所有者の責任のもと維持・管理していかなければなりません。
築30年のマンションで、これまで設備の交換や建具のリフォームなどを実施していなければ、多くの場合、購入時に一定のリフォーム・メンテナンス費がかかります。すでにリフォーム済みであっても、今後、定期 的にこれらの費用はかかってくるため、購入時には維持・管理・修繕にかかる費用も見積もっておくと良いでしょう。
資産価値が維持できるか見極める
マンションの資産価値は、管理状況に加え「立地」に大きく左右されます。たとえば、同じ築年数、価格、広さの中古マンションであっても、10年後の資産価値は立地が良ければ大きく落ちることはないと考えられ る一方、駅から遠いマンションは半減してしまう可能性もあります。
将来的な資産価値を予測することもまた容易ではありませんが、人口動態や再開発の計画を見るなどすれば、ある程度、見極めることができます。また、中古物件を購入するメリットは「不動産会社に仲介してもらえること」にもあります。管理状況や将来的な資産価値に疑問があれば、積極的に不動産会社に相談しましょう。
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マンションの管理状況は、管理会社が発行する「重要事項調査報告書」で確認できます。マンションの売買を仲介する不動産会社が管理会社に対し、発行を依頼してくれます。報告書から管理状況や修繕履歴、修繕計画の良し悪しを判断することは難しいため、仲介会社と一緒に確認するようにしましょう。
まとめ
築30年のマンションは、必ずしも「後悔する」「購入すべきではない」という物件ではありません。しかし、配管や設備などは寿命を迎えていることが多いため、これまでの修繕やメンテナンス履歴や今後の修繕計画などはよく確認する必要があるでしょう。これらの点がクリアできれば、価格も安く、今後の価値の下落も小さいと考えられる築30年のマンションは魅力的な物件だといえます。
監修者プロフィール
監修者
- 亀梨 奈美
- 株式会社real wave代表取締役。大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年に株式会社real wave設立。不動産全国紙の記者として、不動産会社や専門家への取材多数。
「わかりにくい不動産を初心者にもわかりやすく」をモットーに執筆している。
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