投資マンション 管理業務と委託費の適正化するための専門家?

住宅・不動産トラブル

投資マンション 管理業務と委託費の適正化するための専門家?

yumioさん (東京都/女性/49歳)

4年前より早稲田の中古投資マンション(79戸)の1室区分保有しています。

来年、大規模修繕も控えており心配なので、初めて管理組合に出席したところ、出席者は3名でした。
きけば5年前から役員のなり手がおらず、管理会社が管理者方式の「管理者」となっていることがわかりました。オーナーの意思が反映されない現状ではよくないとおもい、「管理者」に立候補しました。

オーナーが何も言わないので、管理会社がずぶずぶの管理をしていたのではと心配です。前期の支出内訳表の支払い先は、すべて管理会社名に
なっており、どこに支払ったのか、妥当なのかわかりません。明細は、下請けに出しているので内部情報は出せないと言います。

管理業務と委託費の適正化のため、専門家に間に入ってもらいたいのですが、この場合マンション管理士でしょうか。それとも大規模修繕のコンサルを探すべきでしょうか?今月に経費節減のために管理会社の担当者に会う予定ですが、その際に同席してアドバイスをしていただきたいです。

その契約料をマンションの管理費の経費とするには、誰の承認を得ればいいのかさえわかりません。

ご助言をいただければありがたいです。

専門家回答件数:2

峰平 宣明

第三者の意見を取り入れるべきです。

峰平 宣明(マンション管理士)

  • 投稿日時:2017/03/0613:03

当方マンション管理士で、前職はマンション管理会社に長年在籍しておりましたので、業界内のことは熟知しておりますので、その観点から記させて頂きます。

当たり前ですが、管理会社はマンションの財務状況(どれだけ修繕積立金が溜まっているか)を熟知しております。
管理組合の無関心さを良いことに、自身で修繕の提案をし、総会を開いて無関心な区分所有者の委任状を過半数取り付け、承認させて工事を進めます。

管理組合に潤沢な修繕積立金があれば、それでも良いのでしょうが、大半の管理組合には潤沢な修繕積立金は積み立てられておらず、管理会社の言いなりにことを進めていきますと、そのうち管理組合の資金が枯渇することになり、この場合毎月の修繕積立金の値上げや一時金の拠出という結果につながります。

当方事務所には、管理会社への不満を抱かれる管理組合役員さんが多数相談に来られますが、上記のような結末に陥ることを避けるのであれば、管理会社に支払っている日常の管理委託費の精査をしたり、場合によっては管理会社を変更するようなことも検討すべきです。
また管理委託費以外に支払っている経費を削減する手法もありますので、これらを我々のような専門家を介して取り進めていくことが必至でしょう。

事前にお打ち合わせをさせて頂き(当方でしたら当方がマンションまで出向きます。)、取り進め方について協議をした上で管理会社との交渉に同席致します。
但しやみくもに管理会社と交渉をしても、彼らも商売で業務を行っていますので、管理組合側が望むような結果に繋がらない可能性もあります。
効率の良い進め方については、お打ち合わせ時にご説明させて頂きます。
(もちろんお打ち合わせにかかるフィーは発生致しませんのでご安心下さい。)

一度ご連絡を頂けますと幸甚です。
宜しくお願い申し上げます。

補足 当方事務所の概要です。

〒221-0835
神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町3-32-14-702
峰平マンション管理士事務所
(合同会社あかりメイト)
代表 マンション管理士 峰平宣明
https://www.office-minehira.com/
TEL 050-3127-0468  携帯 090-3597-4979
メール minenobu35@amber.dti.ne.jp

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  • yumioさん
  • 2017/03/0614:36

早速のアドバイスありがとうございます。

他のオーナーは無関心なのに、私だけが細かすぎるのかとも思いましたが、管理会社へある程度の監視の目をむけておかなければ、積立金の枯渇などの悲劇につながるかもしれませんね。

峰平さまがマンション管理士ということで、打ち合わせのご提案をいただきありがとうございます。たいへん残念ですが、私の自宅近くでの管理士先生を探したいと思います。

実は、神奈川区鶴屋町にも物件をもっており、そこはファミリー型なので今の所、管理組合がよく機能しております。なにか問題が起こりそうでしたら、ご連絡させていただきます。
よろしくお願いします。

  • 峰平 宣明
  • 2017/03/0614:53

ご連絡ありがとうございました。
何なりとご相談下さればと思います。

峰平 宣明
峰平 宣明 (神奈川県 / マンション管理士)
まだまだマンション管理士の認知度が低いので、広く普及していくよう、仕事はなるべく安価で請け負わせて頂いています。また専門家ぶらずにわかり易い言葉での説明を心掛けています。
この専門家に相談する

市川 貴久

管理業務と委託費の適正化検討について

市川 貴久(マンション管理士)

  • 投稿日時:2017/03/0615:31

はじめまして、マンション管理士の市川です。

yumio様のご懸念のとおり、管理会社が管理者方式の管理者となっていて、管理組合が開催する会合(定期総会か大規模修繕説明会でしょうか?)にも79戸中出席者3名の状況とあれば、ここは管理業務や委託費適正化のためにも、専門家の助言をうけつつ管理組合として団体的な意思決定を行っていくことをお勧めします。

今回の採用検討が「来年、大規模修繕を控えており心配」といった事項に対するものならば、その選定対象は設計・監理コンサル(いわゆるマンションの大規模修繕を得意とする一級建築事務所)となりますが、「今月に経費節減のために管理会社の担当者に会う予定ですが、その際に同席してアドバイスをしていただきたい」といったニーズならば、マンション管理士が向いています。

設計・監理コンサルでもマンション管理士でも、管理組合は業務委託契約を交すとあれば、総会決議を得ておく必要があります。一方、yumio様は「管理者に立候補しました」とご記載されておりますから、もう既に各区分所有者を代表する「管理者」に総会での選任決議を経て正規に就任されたということであれば、適宜、単発的な助言を受ける要領で益々専門家活用していくことがむしろ必要です。

専門家活用のための支出に関しては、管理規約内の「管理費」(お手元管理規約の第27条あたりに条項があると思います)の定め、ならびに「今期の管理費会計予算」(直近の総会議案書をご参照ください)を点検することにより、支出できる様相が確認できます。よろしければ以下HPをご参照の上、お気軽にお問合せください。また先程の回答と同しく相談無料ですので何とぞご安心ください。

〒162‐0854
新宿区南山伏町1-18ハイホーム市ヶ谷907
市川貴久マンション管理士事務所 代表 市川貴久
TEL&FAX:03-6312-8500 携帯:070‐6632‐0496
http://www.mankan-office.net/ 
メール:taka-1ch@nifty.com

補足 当事務所玄関前の廊下から大隈講堂が見えます。(尚、早稲田は母校であります)

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