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ザ・タワー横浜北仲[旧称:(仮称)馬車道駅直結横浜北仲タワープロジェクト]

周辺住民さん 2010-06-25 06:20:08

THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA (ザ・タワー横浜北仲)

物件URL:https://www.31sumai.com/mfr/F1203/

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通5丁目57-2他(地番)
■交通
みなとみらい線 馬車道駅 徒歩1分 (サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分)
JR京浜東北線根岸線 桜木町駅 徒歩8分
■総戸数
1179戸(事業協力者住戸50戸含む)
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

旧称:横浜北仲通北地区再開発計画

売主: 三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社:鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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【タイトルを正式物件名称に変更しました 2017.6.21 管理担当】
過去のスレッド: 1
所在地 神奈川県横浜市中区北仲通5丁目57-2他(地番)
交通 横浜高速鉄道みなとみらい線 「馬車道」駅 徒歩1分 (サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分)|京浜東北線 「桜木町」駅 徒歩8分 |根岸線 「桜木町」駅 徒歩8分
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 44.03平米~123.28平米
価格帯 未定 総戸数 1,176戸(事業協力者住戸50戸含む、他に宿泊施設・店舗・事務所等)
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No.13131 by 匿名さん 2017-12-12 16:00:37
>>13128 匿名さん
ないですよ。
負債=資産です。
破産しても命までは取られないので。

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No.13132 by 匿名 2017-12-12 16:02:07
他のマンションの名前を出すと荒れるので控えて欲しいです
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No.13133 by 匿名さん 2017-12-12 16:09:57
>>13109
法人ごと売却するのは流通性を考えると一投資家には難しいイメージがありますが不動産業界の方ですか。
きちんと収益があがるシュミレーションとありますが、よければ書いてもらえますか。
前に何人かの人が書いていた具体的なシュミレーションと違ったものがあれば見たいです。
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No.13134 by 匿名さん 2017-12-12 17:04:12
>>13133

普通のM&Aだと思いますけど。
譲渡益と税金をみつつ、不動産単体で売却するのとどちらが有利かを判断することになると思います。
新設法人で表明保証して、かつスキームを理解できる相手方でないとたぶん上手く進みませんが。

http://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%EF%BD%8D%EF%BC%86%EF%BD%81/
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No.13135 by 匿名さん 2017-12-12 17:20:50
>>13133

収益があがるシュミレーションですが、一番簡単なのは『Excelでできる不動産投資の「収益計算」のすべて』(玉川陽介著)に沿って必要項目を入れるのみです。※ステマではありません。

賃料、借入利率、退去見込期間、原状回復費用等は、平均的なものを入れてシュミレーションをしますが、ここは資産価値の維持率が高そうなので、キャッシュフローがプラスであればもちろん、売却時に借入返済の元本充当分の利益が健在化し投資案件たりうる部屋が結構あると思います。

税金のシュミレーションが非常に重要です。

S60なんかはグロスも低く借入利率如何によってはキャッシュフローは余裕でプラスで回りそうですが、売却対象が実需のエンドユーザーよりも投資家がメインとなりそうなので、伸びしろはイマイチかもしれません。※ワンルームの売却代金が伸びないのに似ているというか。
個人的には、売却金額はファミリータイプの70平米以上の部屋、眺望が優れている部屋の方が伸びるかもしれないと思っています。エンドユーザーの幅・厚みがありますので。
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No.13136 by 匿名さん 2017-12-12 17:30:50
つづき

あと、個人名義で購入すると不動産所得となり、本業の所得金額に加算される関係にありますので、場合によっては不動産所得で確保した正味プラスにつき所得税・住民税あわせて最高税率55%が持っていかれます。

上をみてると、皆さんそうなりませんか?私も重税感が半端なくて個人名義である限りもはや不動産投資をする意味を見いだせないようになっております。

法人名義の購入の場合、所得を800万円以下にコントロール法人税率が20%程度におさえられます。
生活に困らない状態であれば、内部留保するもよし、役員報酬や退職金の額をコントロールして、うまく節税することが可能になります。
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No.13137 by 匿名さん 2017-12-12 17:48:03
>>13135 匿名さん

そんな有料の玉川さんのエクセルを使わなくても、三井のリハウスでくれる不動産の税金の冊子(ネットでもみれる。)に沿って税金を計算して、家賃、空室率、修繕費をパラメータで振ってシミュレーションしてみればわかるよ。

その方が、自分の理解も進むし、見通しも立てやすい。

だって、実際のお金の出入りは、それしかないんだから、とっても単純な話。
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No.13138 by 匿名さん 2017-12-12 18:08:38

不動産所得の青色申告決算書を作成して確定申告している方であれば、シュミレーションはできますね。
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No.13139 by 匿名さん 2017-12-12 18:46:03
特に専門知識や技術のないホワイトカラーは早めに5億くらい借りて勝負しないとね。リストラされる前に。そういう人増えてるらしいね。
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No.13140 by 匿名さん 2017-12-12 21:19:45
>>13130 匿名さん

第3者の立場として、ブランズが一番ぼったくり。外観賃貸、眺望よくなし、柱食い込み、EV高速でない、みなとみらい有一Low-eでない。立地だけ優先し、上手く売った感じ。最後まで迷ったが、手を出さなかったことが正解でした。
過去のスレッド: 1
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所在地 神奈川県横浜市中区北仲通5丁目57-2他(地番)
交通 横浜高速鉄道みなとみらい線 「馬車道」駅 徒歩1分 (サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分)|京浜東北線 「桜木町」駅 徒歩8分 |根岸線 「桜木町」駅 徒歩8分
間取り 1LDK~3LDK 専有面積 44.03平米~123.28平米
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